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【プルマガno.8】フルローン・オーバーローン可能!!

Posted on 2015年09月5日


ようやくしのぎやすい季節となりましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

先日、配信させて頂きました【熊本物件】ですが、多数のご反響を頂きありがとうございます。
おかげさまで、今月お引き渡し予定になります。

さてHPでお知らせさせて頂いている【札幌物件】ですが、ご案内させて頂きます。

札幌市ですが弊社でも実績が多く、管理会社も強く、将来的にも安定した運営が出来る物件です。
また現入居状況も良く、単身タイプではなく、ファミリータイプ物件です。

以下、ご案内の前に、改めまして弊社売主物件の特徴をご案内差し上げます。

◇弊社売主物件の特徴◇

1.仲介手数料不要(0円)
(仲介物件では通常3%がかかります)
例:価格100,000,000円の場合
100,000,000円×3%+60,000円×消費税=3,304,800円
通常、仲介物件では、上記価格の場合、約330万円の仲介手数料が発生致しますが、
弊社売主物件の場合には不要です。
※物件取得にかかるコンサルティング料なども不要です。

2.瑕疵担保責任2年
(お引き渡し後、瑕疵が発覚しても宅建業法に則り対応致します)

3.空室部分の家賃保証(広告宣伝費含む)
入居開始までサポート
※物件により期間等は異なります。

4.大規模修繕工事実施
大規模修繕工事を行い、引き渡しをさせて頂きます。
※物件により内容は異なります。

5.ファイナンスアレンジ付き
弊社売主物件であれば、フルローン・オーバーローンも可能であり、
自己資金を抑えて購入が可能です。
通常の仲介物件は、持ち込む銀行・お客様の御属性にもよりますが、
一般的には最低でも物件価格の15%~16%の自己資金を求められます。
内訳は頭金10%仲介手数料3%登記費用+火災保険で2%~3%必要です。
※頭金は金融機関によっては、20%~を求められることもあります。
例)物件価格:100,000,000円
頭金:約1000万円、仲介手数料:約330万円、登記、火災保険料:約300万
合計:約1630万円が必要となります。
弊社売主物件であれば、上記初期費用を抑えることが可能です。

6.管理会社、工事業者選定済
物件の現地調査の際に必ず管理会社訪問を実施しております。
有力なパートナーになりうる管理会社の選定を行い、その管理会社の設定賃料を基に
空室の賃料設定を行っておりますので、信憑性がございます。

7.建物比率変更可能
こちらはご紹介時にご説明差し上げます。

≪総括≫
1.仲介手数料不要(0円)
2.瑕疵担保責任2年
3.空室部分の家賃保証(広告宣伝費含む)
4.大規模修繕工事実施
5.ファイナンスアレンジ付き
6.管理会社、工事業者選定済
7.建物比率変更可能

弊社売主物件は物件だけではなく、取得時から購入後の運営まで見据えた、
・管理会社
・工事業者
・大規模修繕済

上記を含む、全てをパッケージ化した商品であり、
オーナー様が安心して運用できる物件のみをご紹介させて頂きます。

それでは今回ご紹介させて頂く物件です。ご確認ください。

 

≪物件概要≫

所在:札幌市中央区
価格:107,000,000円
利回り:9.66%
構造:鉄骨造4階建
築年数:昭和62年築
種類:共同住宅
間取り:2DK×14、4LDK×1
駐車場:8台
エレベーター無し

☆融資年数:31年☆

☆平成25年外装塗装済☆

詳細はご面談時にご紹介させて頂きます。

≪融資≫
今回の物件ですが、ご年収が1000万円以上からチャレンジ可能です。
フルローン・オーバーローンが可能です。
※ご年収が1000万円以下の方でも、奥様(正社員)など合算で1000万円以上であればチャレンジ可能です。

≪総括≫
今回は弊社ビジネスパートナーでもある管理会社様よりお伝えさせて頂きます。

本物件所在地は中央区にあり、市電の駅、徒歩7分圏内にございます。
※2駅利用可能です。
本物件所在地は、ファミリー向けのエリアになり、また文教地区です。

入居者のご属性についても札幌の中でも良いイメージを持たれているエリアです。
周辺は市電が通っておりますが、文教地区ということもあり、落ち着いた住宅街という印象です。
近隣商業施設も揃っており、札幌市内でも入居率の高いエリアの一つです。

ファミリー物件のエリアで競合は多く存在しますが、しっかりとした多物件との差別化を行っていけば、間違いなく安定した運営が可能です。

近隣市況
某物件検索サイト参照

検索条件
・交通:市電徒歩10分以内
・賃料:\45,000~\55,000以内 管理費無し
・間取り:2DK・2LDK
・マンション26件
・上記検索結果 26件ヒット

 icon-check ペット可の条件を加えると13/26件ヒット
  敷金・礼金無しの条件を加えると6/26件ヒット
  TV付きモニターフォンの条件を加えると2/26件ヒット
  事務所使用可の条件を加えると2/26件ヒット
  上記全ての条件を加えると0/26件ヒット

近隣状況にデータを記載させていただきました事が、もう答えを出していると言えます。条件面の変更により、相当物件の戦闘力は上がるでしょう。
まず、敷金・礼金無しにする事を推奨します。敷金は有りにしても無しにしても「先に払うか後に払うか」の違いです。敷金を預かっても2年経過している方には返還するものですし、2年未満の方は「違約金」として徴収出来ますので、「初期費用が安い」という戦闘力は入居付けには必須です。※これは現段階の募集もそうです。

ペット可にする事により、グンと競合の差別化が生まれますので、ペット可を推奨致します。
賃貸の需要は今や、ペット飼育されている人もかなり出てきています。

人気設備の設置や高齢者確保などの少ないヒット数に目を向け、対応可とすることにより、集客力を上げ、理屈論ではなく、確率論で勝負する事を推奨致します。
特に内装に関しては和室→洋室化にすることで、市況の需要に乗り遅れることなく、集客をとれると想定できます。

以上になります。


本物件を管理委託する管理会社は、弊社でもビジネスパートナーでもあり、札幌では有力な管理会社になります。
管理会社へ委託しているオーナーは関東在住や道外のオーナーも多く、上手く連携を取って頂ける管理会社なのでご安心下さい。

平均入居率はほぼ100%になります。

また現賃料は安く入居している部屋もあり、今後はしっかりとしたリフォームを行うことにより、利回りは10%をこえてくることが見込めます。

弊社は単に物件を提供する販売業者ではなく、不動産投資という「事業」を営むオーナー様のパートナーでありたいという理念に基づいております。


弊社売主物件の特徴を合わせてご確認頂き、是非、お問い合わせください。
皆様のお問い合わせを心よりお待ち致しております。

今までの不動産投資の枠にとらわれない目線で不動産投資を再考し、オーナー利益の最大化を目指します。
不動産による資産形成コンサルタント株式会社PULLUPにお任せ下さい。

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