プルマガ＠19

皆さまこんにちは無事にフィリピン投資視察から戻って参りました。
色々なお話しが聞けました。
今後は円とペソでの運用を行っていこうと思います。

マニラには世界のお金が集まってきていますね。
カジノマネー（資金洗浄）その流れに驚きを隠せませんでした。
日本で不動産投資を行いフィリピンにお金を送金し運用するという流れは結構面白そうですね・・・。

ご興味がある方は弊社へ一度、ご来社下さい。

★★★★★★★★★★★★★★弊社売主物件について★★★★★★★★★★★★★★

今月は27日に豊橋市1棟売主マンションの決済が確定しております。

★★★★★★★★★★★★★★今月商品化確定★★★★★★★★★★★★★★★★★

平成7年RC札幌市1棟マンション
平成2年RC相模原1棟マンション
平成7年S小田原1棟マンション
平成7年RC山梨1棟マンション
昭和61年RC名古屋1棟マンション
昭和63年RC豊橋1棟マンションの計6棟です。

属性・居住地にもよりますが低金利での資金調達が可能な物件も御座います。
価格は1億から4億です。是非この機会にご相談下さい。

東証一部上場200社の動向調査データーが上っていますので、下記に不動産投資動静を診てみます。

機関投資家は銀行や生保や不動産業以外に、民間企業年金も投資ファンドを組成します。

データによるとこの半年は取得数が売却を2割ほど上回っている様です、取得は大まかにオフィスとレジデンス(マンション1棟）ですが、オフィスは普通規格が多く、レジデンスはワンルームが多かった様です。

注目すべきは回答先の9割が今後1年間は積極的に新規取得すると答えています、今まで半年の購入マインドが更に高まっている様です。既存ビルを売却し利益で再投資図る動きも根強いでしょう。又、その取得意向内訳はこの半年と変わりませんが、オフィスのみ高規格ビルの取得意向が急増しています。

※東京都内の想定賃貸住宅一棟の期待利回り、取引利回り

[1]ワンルーム　25～30平米　築5 年未満　50戸程度

立地条件　交通、最寄り駅から徒歩10 分以内

1. 城南地区（目黒、世田谷）渋谷、恵比寿駅15分以内鉄道沿線
   期待利回り　 4，7％　　取引利回り4，5％
   
2. 城東地区（墨田、江東）東京、大手町駅15 分以内鉄道沿線
   期待利回り5，0％　　　取引利回り4，7％

[2]ファミリー　築年数5年未満　50～80平米　50戸程度

交通、最寄り駅から徒歩10分以内

1. 城南地区（目黒、世田谷）渋谷、恵比寿駅15 分以内鉄道沿線
   期待利回り4，8％　　取引利回り4，5％
   
2. 城東地区（墨田、江東）東京、大手町駅15分以内鉄道沿線
   期待利回り5，0％　　 取引利回り4，8％

[3]外国人向高級賃貸住宅　大規模改修後経過年数5年未満

1. 低層型
   港区の麻布、赤坂、青山地区　100平米以上　20戸程度
   期待利回り5，0％　　取引利回り4，7％
   
2. 超高層型（タワー型）
   港区の麻布、赤坂、青山地区　100?程度　20階数以上
   期待利回り5，0％　　取引利回り4，7％

平成21年5月東京の大手不動産会社がリーマン惨禍で倒産を皮切りに、第二次バブル崩壊は一気に全国へ拡大し市況低迷しました。その後、我が国を代表する東証1部ファンドのKDAは地方7大都市圏迄投資拡大したレジデンス(住居マンション1棟）投資を、投資家の組成ファンドに返済を迫った金融団の圧力と投資家自体の破産も在り、投げ売りが2年間続きました。

その時、ファンド信託受益権取得した個人投資家の取引利回りは12～20％で、2年半後に2億円を3億円で売り抜けた方を筆頭に、凡そ4年後にはあらかた40～100百万を上乗せして、再投資の連鎖資金を入手後に収益不動産投資事業の拡大に勤しんでいます。中には北九州の築22年75戸数1棟を利回りが16％だから後生大事に所有するとの事で、再投資に当てないとの大阪の勤務医が居ます。

未だ過去のリーマンショックで棚から牡丹餅の、個人投資家の俄か景気が印象深い様ですが、もう当分ないでしょう。寧ろマイナス金利で不動産価格は高くなります。

そしてKDAは、その反省の下に、地方投資を商業施設以外は引揚げて、全て首都圏のレジデンス投資に集中させました。いま在る保有明細はレジの人気一等地ばかりのビルです。

その時の取得期待利回りは6％でしたから、6年後の今は更に1％下がり価格が高く成っています。　然し、逆に言えば東京都の中心地レジデンスを今、取引利回り6％で買えるかとなると、多分可能性は薄いでしょう。せいぜい4％取得出来たら良しとするのが妥当でしょう。

改めて金融工学の最先端を走るファンドの先見性と変わり身の早さには驚かされます。然も、ファンドは投資実行する1年前に取得も売却も立案しているから尚更驚きです。

今のファンドの動きは地方のレジデンス取得気配は在りません。もっともレジ1棟でも取得金額が50億円も在り、高くなっていますので一般事業法人でも余資投資は無縁な世界になっています。

然し、商業施設でもリゾートホテルや大型スーパー等の民生型分野は少々の景気変動ではぶれませんので、地方でも遠方の沖縄などは台湾系ファンドやJリートも積極的に大型投資を強めています。

尚、当時、緩い投資判断に誰も疑義は唱えなかったのかの質問には、KDA投資運用部長が市場から低コスト資金を調達している限り「いつの間にか、懐に金が在ると人は緩くなりますね」と自戒でした。

※東京以外地区の同等条件賃貸住宅一棟、期待利回り

地 区　　　 …　　　　ワンルーム　　　 …　　　ファミリー向

札 幌　　　　　　　　6，2％　　　　　　　　　6，4％

仙 台　　　　　　　　6，2％　　　　　　　　　6，3％

埼 玉　　　　　　　　5，8％　　　　　　　　　5，9％

千 葉　　　　　　　　5，9％　　　　　　　　　6，0％

横 浜　　　　　　　　5，5％　　　　　　　　　5，5％

名古屋　　　　　　　5，7％　　　　　　　　　5，8％

京 都　　　　　　　　6，0％　　　　　　　　　6，0％

大 阪　　　　　　　　5，5％　　　　　　　　　5，7％

神 戸　　　　　　　　5，9％　　　　　　　　　6，0％

広 島　　　　　　　　6，5％　　　　　　　　　6，5％

福 岡　　　　　　　　5，8％　　　　　　　　　5，9％

全国7大都市圏のみならず、主要地方都市のレジデンスは大都市と期待利回りの格差幅が狭まり、平準化しているのが浮び上っています。

唯一、東京の一等地が東京以外の都市と0，5～1，0％の開きが出ていることが判ります。

注目すべきは、ワンルームとファミリーの利回り差が縮小し差が変わりなく成りつつある点です。高騰化が伺えます。

尚、この傾向は利回りの面では、他の収益不動産分野でも似通って来た特徴が出て来ました。

1. 東京の銀座、原宿の高級品専門店は、3，9％
2. 東京中心地1時間圏内大型小売店は、5，7％
3. 東京以外の上述地方都市はそれぞれ、5，0～7，1％
4. 物流施設や倉庫は東京が5，0～5，1％
   同じく地方都市は5，5～5，9％で格差は少ない。
5. ホテルは東京5，0％、札幌6，2％、名古屋5，9％
   京都5，6％、大阪5，5％、福岡5，9％、沖縄6，1％
   仙台6，3％で、札幌と仙台と沖縄は高止まりで東京
   は物件種類格差は少なく何もかも投資利回りは同じ水準の様です。

尚、オフィス市場ではテナントへの入居サービスのフリーレントが、東京丸の内大手町界隈が3ヶ月で、大阪御堂筋界隈が6ヶ月に成っています。

そのフリーレントは今後どう言う見通しかと質すと、大勢が現状維持と期間を短くするとの結果が出ています。

また、オフィス市場の賃料動向はどうやら年内の上昇幅がピークと見做されています。つまり、来年は縮小局面に入る可能性が強まっています。常に景気動向を敏感に反映するのはオフィス市場賃料相場です。今後の注視が欠かせません。いずれレジデンスの家賃動静に必ず影響を及ぼして来ます。