プルマガα6

皆さんこんばんわ。

株式会社PULLUPの緒方です。
昨日の天気とは打って変わって東京は例年通りの気温に戻ってしまいましたね。

先程、税理士の先生とお話をしてきましたがまだまだ消費税還付は狙えるそうです。

ただし消費税還付＋調達金利0.6％～2％以下＆法人での物件購入はなかなか競合が多く買えない現実もあるのが現状です。

また、そればかりに気を取られて物件を購入できなければ意味がありませんので買える物件を買える方法で買い進めるという事が今後のポイントとなりそうです。

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今後の不動産投資の進め方を考えていきましょう！！

それでは今回が5回目の寄稿ですが宜しくお願いします。

7大都市圏のひとつ福岡も地価上昇地点増加中、且つ市内は第一次バブル崩壊後23年振りに地価が増加に転化しました、当時は金融緩和で土地投機や建設業界や大手銀行が、金融引き締め貸し渋りで点滴断たれ次々と破綻した時代です。

1、15年3月県内公示地価は上昇地点が昨年から更に増加、住宅地は前年度0.3％下落から0．1％上昇と23年振りに増加転化、市内住宅地商業地共3年連続上昇中。

都市圏中心に9市4町が上昇し、勢いで周辺に好影響を及ぼしています。

商業地は博多駅前や天神の上昇幅が大きく、博多駅周辺は4年前の九州新幹線開通に伴う再開発が進んでいるほか、天神に付いても2月に福岡市を主導として「天神ビッグバン」プロジェクトと銘打ったオフィスビルや商業ビル等の再開発が始まった事も在り益々活性呈して行く見通しです。

賃料は、県で57,602円、福岡市が68,564円、久留米市が52,942円、北九州市が52,616円、筑紫野市が54,643円、飯塚市が49,069円、大牟田市が45,802円で都市圏上昇傾向が見受けられます、つまりどの県でも顕著な人口移動の2極化都市部集中化です。

2、投資家動向、建築コスト上昇、消費増税の影響

アベノミクス影響は東京を一極集中とした投資に対するリスクヘッジを兼ね、関東や関西の投資家や、中國等の海外投資家は福岡都市圏不動産に投資傾向が高い需要で推移するものと見通されます、この傾向は福岡も数年前からアジア系ファンドが目立ちます。

半面、地価上昇や建築資材人出不足人件費高騰で建物建築コストは上昇していますが、東京首都圏を除き各地ではレジデンス賃料はほぼ横ばいを推移してる状態で、オフィスも賃料の伸びは同じ頭打ち傾向が東京首都圏以外はレジデンスと同じ傾向に在ります。

株価がこの1年で30％上昇し景気改善傾向に在ると言え、景気改善で賃金上昇幅が弱く、昨年は4月から消費税増税に伴う駆け込み需要反動が影響し、全体的に見ると不動産に関する動きは鈍く成って来た感が在ります。建築コスト上昇影響で賃料高く見積もっても、高賃料帯物件の需要は伸び悩みしている傾向の為、相場より安くせざるをえず、建築費の回収がままならない物件も出ています。

消費税現行8％から10％への増税が市場にどのような影響を及ぼすか、本年度以降の駆け込み反動落ちが懸念の声が出てます。

3、人口の二極化

政府統計全国空き家率は13,5%と過去最高に成りました。福岡県内空き家率12．7％と全国平均を下回る結果が公表でしたが、福岡市は人口が流入してる反面、北九州市や久留米市では人口流出が止まらず、高齢者の割合が高い地域も増えて、福岡都市圏とそれ以外の二極化がより進んでいる傾向に在ります、正しく人の流れの変化です。

昨年5月空家等対策特別措置法施行でしたが郊外は空き家が増加しており、人口流出に伴う空き家管理や活用が逆に今後の課題に成って来るものと察せられます。

4、レジデンスの動向

更なる設備充実や清掃徹底も、賃貸客の多くは新築築浅物件を探す傾向が変わりません。

その為に、外観アプローチと門構え等を重視するのも最近の大規模修繕時の動向です。

設備面は、風呂追い炊き、ウォシュレット、モニター付インターホン、インターネット無料、AC、バストイレ別物件へのニーズが高くて、最近は床暖房、セキュリティ、トランクルーム、防犯カメラ、オール電化を要望の賃貸客も出て来て居る様で、実際新築以外の大規模修繕時も対応する業者が在る様です。

このレジデンスへの集客率向上化の点はリートが平均稼働率95％前後を謳って居ますので同様の手法を先駆しているものと察します。

又、室内洗濯機置場有無が契約化に成るとの指摘も在り、浴室乾燥機もニーズ在りますが逆に故障クレームが在る様です。都市部中心に家具付きや宅配ボックスも人気が在ります。

新築の中には、風呂にテレビ付けた物件以外に盗聴発見器の要望も在った様です。

賃貸客は風呂なしでシャワーだけという単身世帯からのニーズも珠には在る様です。

間取りはタイプの広くて明るいリビングが好まれ、郊外は2台分駐車場が必須に成る様です。

周辺環境の条件としてはコンビニが近くに在る物件ニーズと、家族世帯は人気校区が選択の条件になっています。

特に家族世帯は、玄関通路や植栽や塵捨場等の共用部分の清掃を徹底する様な要求が強く成って来た傾向がはっきりと出ています、この点は物件調査の時真っ先に清掃の状況で入居稼働率を察する観点のひとつでも在ります。

5、空室対策

空物件を家賃下げマンスリーに、近年は首都圏に習って福岡市中心都市部ではマンスリー事業者が借り上げて短期賃貸物件の転貸ケースが増加しました。
家賃を相場より安く設定して、入退去の回転を速くする手法です。東京や大阪の出張ビジネスマンがホテル代わりに活用するとの事です。

(事例）中央区春吉で家賃4万5千円物件を4万円で賃貸の事例が在りますが、もっともこの中州に近い一帯は福岡市では一番家賃が取れる場で、入居者属性制限しなければ高くても常時満室です。

尚、マンスリー業者倒産の場合、入居者契約が不明で敷金精算が不可能な場合も在る様です、未だこの首都圏手法には福岡ではやや懸念の声が在ると想います。

空室対策で必須はリノベーションで、実際には一部の物件では見受けますが、殆どが圧倒的にリフォームの改善程度で終わってる事例が多い様です、それは非採算が一番の理由です。

30平米古い物件を水回り中心に180万円掛けた事例でも、ユニットバス交換迄は至らなかったとの事例も在りました。
他にリフォーム事例で和室を洋間に、エントランスの見栄えを改善し、パンチカーペットの直貼りをフローリングに変更等々が多い様です。

また家電家具付き物件にしたら直ぐ決まった事例も在った様です。

空物件をモデルルームにし家具家電を置くケースや、精巧に作られたダンボール家具を置いてその写真をネットに掲載し入居効果を高めた事例も増加しています。

ペット可にし空室対策に繋がった事例は多く在りますが、猫は爪であちこち引っ掻き室内の毀損が広がるので、猫禁止の事例も在った様です。

6、福岡の賃貸市場展望

活況化して来たとは言え依然として人口減少減速経済不安増のマインドの中でも、来年4月の消費税10％前にはこれから年末に掛けてビルや賃貸マンションの駆込み需要で不動産活況や高額な耐久物件の売り上げ増加が見込まれます。

然し、来年4月以降は前回8％増税同様に需要が反動落ちするのが容易に推測が出来ます。

問題はその来年5月以降が活況とは言え未だ読めないのが予測の実情限界では在ります。

少子高齢化、人口減少、減速経済下の雇用不安等経済環境の下では、明るい将来の展望を期待し的確に語り得るのは実に難しい話です。

いま都市中心地は20年前供給の1R物件供給過剰の状態が継続し、今後は新築物件供給で更に拡大し住宅需要が減少して行くとすれば、耐久年数近くの古物件が相当売出処分で拠出される事が予想されます。

尚且つ、高齢者の住む分譲マンションや戸建てが住み替えによって更に空室物件として膨れ上がることになると思われます。

こうした先への市場展望状況の下では、賃貸市場は更に入居競争が強く成り、投資家は一段と収益物件運営力向上心と努力が試されます。

今後は、様々な賃貸形態を持った物件へのニーズが強く成るでしょうが、市場環境の変化のうねりの中では、常に時代の賃貸ニーズを読み取り、家主自ら応えて行く研究心が求められると思います、PM業者任せきりでなく、自ら運営を企画実践する覚悟が必要に成ると思います。

最後まで目を通して頂きありがとうございます。

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