プルマガα8

少し間が空いてしましました。
契約決済など今月8棟ほど抱えておりてんやわんやしている中で風邪を拗らせるというアクシデントに見舞われてしまいました。

大変申し訳ありません。

福岡支店の坂田の方からは既にプルマガα10までは届いているので決して怠けているわけでは御座いません。あしからずご了承ください。

次回は7大都市圏収益不動産市場と仙台経済の動向についてお話をさせて頂く予定となっておりますので楽しみにしていて下さい。

それではプルマガα8に入らせて頂きます。

最新の住居（レジデンス）賃貸市場に付いて

IPD/リクルート日本住宅指数に依れば、昨年11月首都圏マンションの賃料指数は、前年同月比0.7％上昇する等、首都圏への継続的な人口流入超過や小世帯層の増加傾向により、賃貸住宅への需要は堅調で在るとの発表でした。

この首都圏の中でも東京の右上がり傾向は景気動向に1番敏感なオフィス市場賃料相場が東京だけが上昇中なのを反映して、住居もつられて緩やかに上昇しているのを裏付けています。

他の7大都市圏や地方県庁所在地ではオフィスもレジデンスも賃料の伸びが頭打ちのこの1年でした、今年もそうでしょう。
先般、ご説明の通り五輪景気に沸く東京以外は景気循環且つ賃料相場循環に立てば、今がピークに近付いて居るものと推察します。

この様な時期には、逆に今は東京がとか判断し投資を注ぐと前回のバブル崩壊最終局面と同じく、結果的に高買いし出口の戦略を描くことすら困難に成って来る蓋然性が待ち受けています。

一方で新設住宅着工戸数貸家は対前年比が横ばい水準で推移しています、貸家供給数は限定的な水準に留まっていますから、レジデンス住居賃貸マーケット需給動向は底堅く推移しているものと見做せます。

首都圏は貸家稼働率が高稼働で推移して、賃料水準も上昇の傾向を示す物件数が増加するなど、収益性自体は改善しつつ在る様です。
その先行きに付いては、景気回復で雇用や消費の改善が更に進展を期待されていますが、年明けからの不透明な国際経済動向の下では、レジデンス特性の安定的且つ上向き稼働推移を示すものとは、未だ今後共上向きと即座に断定は出来かねないものと思料します。

不動産市況に付いて

昨年9月発表の年7月1日時点の都道府県地価調査は、三大都市圏平均では住宅地、商業地共に引き続き上昇しました。

内訳を見ると、東京圏と名古屋圏において、景況感の改善による住宅需要の拡大を背景に、住宅地が小幅な上昇を継続しており、商業地は東京圏、大阪圏、名古屋圏ともに3年連続の上昇となり、昨年度は上昇基調を強めました。

住宅地に付いては、低金利や住宅ローン減税の実施により住宅需要が堅調で、2月16日施行のマイナス金利施策で、住宅ローン分野だけは先に融資拡大と需要が増加するでしょう。

商業地は、低金利等により金融機関からの資金調達環境が良好な事や7大都市圏や主要都市中心部では、オフィス空室率低下傾向や賃料の上向き改善が一部に見られた事で投資用不動産等への需要が強まったこと等が主な上向き変動要因と見做されます。

一方で、7大都市圏以外の地方圏に付いては、住宅地、商業地共に依然として地価下落となっていますが、投資対象の地方における政令指定都市に付いては、一部には住宅地、商業地共に上昇が見られています、その観点で不動産投資対象先の立地条件を加味が望ましいと思慮します。

※下記の国交省発表地価参照事項をご覧下さい。

全国100地区のうち3ヶ月前と比べて上昇したのは87地区（前回87）、横ばいが13地区（同13）、下落が0地区（同0）で、上昇地区が全体の約9割を占めました、上昇87地区のうち、78地区が0－3％の上昇、住宅系1地区（東京都心の「番町」）、商業系の7地区（東京都心「銀座中央」「虎ノ門」「表参道」、名古屋市「名駅駅前」、大阪市「心斎橋」「なんば」、福岡市の博多駅周辺」）が3－6％の上昇、名古屋市「太閤口」が6％以上の上昇。

上昇地区の割合が高水準維持しているのは、空室率の改善等によるオフィス市況の回復基調が続いている事や、訪日客の増加に伴う店舗ホテル等の需要増や大規模な再開発等により、法人投資家等の不動産投資意欲が引き続き強い事と見做されます。

この様に今回地価動向は、上昇地区数が前回と同じ割合（全体の9割）を占めるなど、引き続き上昇基調の継続が見られています。

主要都市の高度利用地地価動向報告に付いて

国土交通省が、主要都市の高度利用地などの動きを把握し、先行的な地価動向を明らかにすることを目的に四半期ごとに行う調査では、調査ポイントは三大都市圏、地方中心都市等100地区です。

2015年4月より調査地区数が150地区から100地区に削減された為前回との比較は今回の調査地区（100地区）のみ対象にして行っています。

1．用途別では…住宅系地区（全32地区）では、上昇地区が26（前回26）、横ばい地区が6（前回6）となりました。

前回に引き続き東京都千代田区「番町」が3－6％の上昇となっている他札幌市中央区「宮の森」東京都江東区「豊洲」が4年間（16回）連続上昇、兵庫県芦屋市「JR芦屋駅周辺」が5年間（20回）連続の上昇でした。

商業系地区（全68地区）では、上昇地区が61（前回61）、横ばい地区が7（前回7）となり、上昇地区の割合がおよそ9割となっています。

特徴的な地区を見ると、名古屋市の「太閤口」が前期同様に6％以上上昇になりました。名古屋駅周辺は再開発やリニア新線効果で地価が上昇しています。

また太閤口は「まちづくりビジョン」発表されるなど、名古屋駅周辺における各事業の進捗に伴う不動産取得需要の増加が期待され、今後も継続して上昇すると予想されています。

2．圏域別では…

三大都市圏では、東京圏で上昇が41地区（前回41）、横ばい2地区（同2）とほぼ全ての地区が上昇となりました。

大阪圏では、上昇22地区（同22）、横ばい3地区（同3）と引き続き約9割が上昇となりました。

名古屋圏は平成25年第2四半期から10回連続で全ての地区（全9地区）で上昇しています。

一方で地方圏は、上昇が15地区（同15）、横ばい8地区（同8）と7割の地区が上昇となっています。

冒頭に8棟決済と書きましたがほとんどの物件がメルマガに流れていないな？と思われた方も多くいらっしゃると思いますが、ほとんどの弊社売主物件は弊社へご面談にいらした方で毎回終了しております。

物件取得を本気でお考えの方は是非一度、弊社へお越し下さい。