プルマガα14

弊社は本日より業務スタートしております。

今月は既に松山市1棟マンションの決済が確定しており札幌市白石区1棟マンションも現在承認待ちの状況で月内決済が濃厚です。

名古屋市中川区1棟マンションは6月1日決済です。

豊橋市1棟マンションは24.25日に商品化予定です。

現在、ご紹介できる物件は名古屋市瑞穂区1棟マンションのみです。

ご紹介をご希望されるお客様は弊社へお越し下さい。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

先ず、地元銀行の大阪経済評価から視てみましょう。

地場経済活性の源は、地元銀行の旺盛な資金供給力からです。

決して日本銀行の政策マネタリーベースで計る事では在りません。

そのマイナス金利も国会予算委で黒田総裁は答弁で苦境に喘いでいる様にも伺えます。

1、池田泉州ホールディングス決算短信

（1）経営成績に関する説明

連結業績は、貸出金利回りの低下を主因とした資金運用収益の減少や役務取引等収益の減少でしたが、株式等売却益によるその他経常収益の増加で、連結経常収益は前年同期比9億96百万円増加し、812億23百万円です。

又、預金等利回り低下主因で資金調達費用並びに営業経費の減少がありましたが、国債等債券売却損によるその他業務費用の増加により、連結経常費用は前年同期比3億67百万円増加し655億69百万円です。

結果、経常利益は前年同期比6億29百万円増加し156億53百万円で、特別損益並びに法人税等合計等を計上後親会社株主に帰属する四半期純利益は前年同期比5億45百万円増加して130億58百万円です。

（2）財政状態に関する説明

預金の第3四半期連結会計期間残高は、銀行業務で個人預金は増加の反面、法人預金が減少で前連結会計比86億円減少し4兆7，284億円です。

貸出金残高は、銀行業務において、地元中小企業への事業性貸出が増加したことを主因とし前連結会計年度比291億円増加3兆7，016億円です。

有価証券第3四半期連結会計期間残高は、国債及び外国証券が減少主因で前連結会計年度比1，123億円減少し、1兆269億円です。

2、南都銀行決算短信

（1）経営成績に関する説明

当第3四半期連結経営成績は、経常収益は資金運用収益が減少したことに加え国債等債券売却益の減少によりその他業務収益が減少したことから前年同四半期と比べ42億80百万円減少して589億91百万円です。

経常費用は、役務取引等費用及び営業経費が減少したことや不良債権処理額の減少によりその他経常費用が減少し前年同四半期と比べ25億50百万円減少し457億23百万円です。

この結果、経常利益は前年同四半期と比べ17億29百万円減少し132億68百万円となり、また、親会社株主に帰属する四半期純利益も同じく8億12百万円減少して84億10百万円です。

（2）財政状態に関する説明

期末連結財政状態は、総資産額は前年度末比2,936億円増加し5兆6,222億円で、純資産額も同じく16億円増加して2,529億円。主要勘定残高は、預金は個人預金や一般法人預金が増加した事から前年度末比1,006億円増加し、第3四半期末残高は4兆7,917億円です。

また、貸出金は、地方公共団体向け貸出や事業性融資が増加して前連結会計年度末比690億円増加し当第3四半期末残高は3兆1,482億円で、有価証券も外国証券が増加したことなどから同じく1,420億円増加して当第3四半期末残高は1兆8,355億円です。

（3）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

平成28年3月期業績予想は、今後の有価証券関係損益及び税金費用が昨年11月13日公表予想と比較し減少する見込みであること等を理由に次のとおり修正しています。

連結ベース業績は経常利益146億円（前回発表予想155億円）及び親会社株主に帰属する当期純利益123億円（前回発表予想100億円）をそれぞれ予想です。

また、単体では経常利益137億円（前回発表予想147億円）、当期純利益121億円（前回発表予想98億円）、及び業務純益159億円（前回発表予想150億円）をそれぞれ予想です。

3、京都銀行

預金・譲渡性預金は、個人預金・その他預金ともに順調に推移し27年12月末の残高は26年12月末比2，525億円増加の7兆1，620億円です。

貸出金は、企業向け・個人向けともに積極的推進結果27年12月末残高は26年12月末比1，810億円増加し、4兆4，655億円です。

尚、中小企業等貸出金もリテール貸出金推進に注力の結果、26年12月末比855億円増加の3兆1，007億円です。

有価証券は、市場環境が大きく変動するなか、適切な運用に努めた結果、評価差額除いたベースの27年12月末残高は2兆4，680億円です。

27年12月末金融再生法開示債権残高は、26年12月末比160億円減少し905億円です。

又、部分直接償却実施した場合の開示債権残高は867億円、開示債権比率は26年12月末比0．38％低下し、1．92％です。

※大阪京都の近畿圏地場3行は共通して財務改善が進んでいます。貸付金利は利回り低下しましたが、同時に預金利回りも下がり帳消しの様です、有価証券運用に付いては銀行に依り差が出た様です。

今後も有価証券市場の変動と償却に監視要するものと想われます。共通して、一般事業者向けの事業資金融資の拡大が図られています。

新規設備資金や生産工場新設や、売上増加に伴う増加運転資金の需要が近畿圏では旺盛の様です。地方公共団体向け縁故債需要も在っている様です。又、不良債権の償却も進み残高も減少の様です。

この金融機関の財務大幅改善は全国どこでも顕著ですが、問題は金融円滑化法案で、支払い繰り延べ債権がどれだけなのかが計り難くなったことです、今は繰り延べで延滞無くても、しょせん始めから国が事業継続救済の為には、延べ払いにせよと銀行に勧めて来た延滞債権で在る事には変わり在りません。

ともかく銀行は何等問題無く、大阪経済は活況を呈している様です。

1、然しです、大阪のオフィス市場は比較的堅調な需要増加が続く中で2014年から2年続けて低水準の賃貸オフィス供給が続いて来ました。

今年は新規供給がなく、2017年と2018年も新規供給量は大きくない為、当面の供給圧力は高くないのではと推察されています。

大阪のオフィス空室率は、拡張移転や郊外からの移転や、館内増床、新規進出等で順調に回復が続いて来ています。但し2015年は自社ビルの大規模竣工が続いて賃貸ビルからの移転が相次ぎましたので下期の空室率は横ばいで推移しています。2016年2月の空室率は8，41％の前年比0，84％低下で、仙台市の0，66％低下に次いで改善は小幅に留まりました。

成約賃料は2012年後半から上昇傾向で、特に昨年は賃料が大きく伸びました。大手業者の発表では2014年下期～2015年下期の賃料上昇率は18，3％と高くなっています。最近底値の2012年前半と比べると39，9％大幅上昇で、28年前の第一次バブル期ピークの84，5％の水準に回復しています。

規模別では、大規模ビルの空室率が2015年8月6，15％から12月は6，74％上昇した一方、中型ビルと小型ビルは比較的順調に低下しています。昨年の新築ビルは主に2～3月の竣工であった為、8月以降の大規模ビルの空室率上昇は、自社ビルの竣工による影響が中心だったと思われます。

又、三鬼商事は大阪ビジネス地区新築ビルの空室率は1月の2，45％から3月は新築ビル竣工で26，0％に迄大幅に上昇しましたが、その後はやはりテナントは新築ビルや築浅ビルへの嗜好が相変らず強くて順調に低下しています。昨年主な新築ビルの稼働率は9割を上まわりグランフロント大阪の稼働率も85％を越えて来た様です。

2015年末時点の大阪ビジネス地区の空室面積は16，4万坪で直近のピークの2010年の25，2万坪から35，0％の減少幅になっています。

大阪ビジネス地区は5年連続で賃貸面積が増加して、2015年の賃貸面積は4，2万坪増加し、賃貸可能面積は3，5万坪増加、空室面積は7，5千坪の減少を示してしました。

又、新ダイビル等の供給時期を除くと、空室面積は常に減少しています。然も、新築自社ビルへテナントの流出を考慮すると、昨年の大阪のオフィス需要は数値以上に底堅い状況だったものと推察されます。

大阪ビジネス地区内の賃貸面積増加を新築ビルと既存ビルに分けると2015年は新築面積と既存ビルがほぼ半分ずつの増加となっています。

新築ビルの高稼働率を考えますと、新規供給をほぼ吸収した上で既存ビルでの大幅な需要増加が在ったものと見做されます。

地区別では、大阪で現在、最もオフィス集積は梅田地区で構成比33，7％です、次いで淀屋橋本町地区の31，8％で、船場地区は15，0％です、新大阪地区は9，7％、南森町地区は5，1％、心斎橋難波地区は4，7％の順となっています。

昨年は新ダイビル、清和梅田ビル、HK淀屋橋ガーデンアベニューなどの新規供給が在り、これらのビルが立地する地区の梅田、淀屋橋本町では賃貸可能面積と賃貸面積の増加が顕著に見受けられました。賃貸面積は梅田の増加が最も多くて2，7万坪増加し、次いで淀屋橋本町は1，1万坪増加でした。賃貸面積の減少は心斎橋難波地区でのみ見られました。

地区別の空室率動きを視ると、昨年は空室率が最も改善したのは梅田の7，45％から6，07％で、次いで南森の6，34％から5，42％です。

逆に空室率が悪化したのが心斎橋難波の5，74％が6，78％と、淀屋橋本町の7，92％から8，27％でした。

空室率推移を視ると、年間で空室率悪化が見られた心斎橋難波は、昨年3月迄は大阪ビジネス地区で最も低い空室率でしたが、その後大きく上昇しています、心斎橋難波はビジネス地区内で最もオフィス集積規模が小さい為、地区外への移転等による空室率上昇への影響が大きい為と推察されます。募集賃料は昨年を通して、横ばいか或いは僅かに下落する地区が多かった様です。

2、大阪の新規供給と人口見通しに付いて

大阪では2013年のグランフロント大阪やダイビルの供給約6万坪以降は新規オフィス供給量は比較的低水準で推移しています。

今年は市内の大型以上のビル供給は全くなくて、来年に中之島フェスティバルタワーウエストが、2018年に新南海会館等が計画されていますが当面のオフィス供給水準は過去と比べると多くは在りません。

住民基本台帳人口移動報告に依れば、昨年の大阪市への転入超過数は前年比69，7％11，076人の大幅増加で、主要政令指定都市の中で最も転入超過数が多く成っています。

転入超過数の男女年齢別は、大阪市は20代の転入超過が顕著で、昨年13，108人で前年比2，923人の増加です、詰り大阪市全体の転入超過数を大きく上回っています。

国勢調査速報に依れば昨年の大阪市の人口は269，22万人で2010年の266，5万人から2，6万人の増加と成っています。

国立社会保障人口問題研究所では266，44万人と5年前と比べて若干の減少を予測していましたので、転入超過数の増加等から予測上回る人口増加と成っていますので驚きです。

3、大阪のオフィス賃料見通しに付いて

大阪の今後のオフィス供給や人口流入や経済成長率等に基づいたオフィス需給の見通しから、2022年迄の大阪のオフィス賃料を予測した結果は大阪のオフィス賃料は、2014年から2015年に掛けて大きく上昇した為に、来年迄の上昇率は昨年比で、次2，7％で僅かに留まりますが、その後の2018年迄下落0，8％も小幅なものと予測されています。2019年からは賃料が再び上昇をし始めて、2022年に2015年比11，5％増加に成ると言う予測です。

大雑把ですが上昇続き2022年に2015年比で28，7％の増加と予測です。逆の見方では、2015年から2018年は2015年比で11，8％迄下落が続きその後上昇に転じ、2020年に同じく4，1％下落し、2022年に5，7％下落という調査結果も在る様です。

4、総論

大阪オフィス市場は、供給の少なさから当面は市況の改善が続くものと予測。

堅調な需要に比べ供給計画が少ない為、2017年の消費税率が10％引上げられる事に因る、景気悪化影響も大きくはないものと見做されます。

オフィス需要増加も堅調です、昨年は自社ビルの供給にて賃貸オフィスからの移転が約1，5万坪在ったと指摘されているにも関わらず、需要が大きく増加した事は大阪オフィス市場の力強さを示すものと見做されます。

大阪市は転入者数の増加が顕著ですから、昨年の国勢調査は予測以上の人口増加が見られました。人口増加もオフィス需要の増加にプラスに働いていると考えられます。

現在、大阪は訪日外国人旅行者が急増し、心斎橋等を中心に外国人向けの商業販売が活況呈しています。大阪は近年、住宅開発が大きく進展しました、それに加えてインバウンド拡大に依るホテルや商業開発も大きく進展する事が期待されています。

この様な流れが競争力の低下したオフィスビルの建替え等で供給の更新や調整に貢献すると思われます。当面、大阪オフィス市況の底堅さは継続です。

その中で大阪は特に今後も築浅大規模ビルが好まれる流れは変わりません。

周辺立地の築古ビル等でも、空室率低下や賃料の底打ちや上昇が続く可能性が高くなるものと推察出来ます。

半面、大阪市は先々の人口減少や更なる高齢化進展が予測されていますので、競争力が余り高くない周辺立地の築古中小ビルを中心に、今後の競争力の維持可能性を考慮した、中長期的なビルの利用方法に付いていての検討を、今のビル賃貸市況や不動産売買市況の良いこの時期だからこそ改めて検討する必要が在る様に望まれます。