プルマガα21

皆さまこんにちは。
7/4から7日まで取引業者さんと沖縄家族旅行に行って参りました。
沖縄はとてつもなく暑く驚きました・・・。

その際に利用させて頂いたのがAIRBNBです。
大人数で泊まる際にはエアビを利用するのがお勧めです。
夜になるとお風呂が混雑する点とベッドの質が若干気になる以外は特に問題なく快適に過ごす事が出来ました。

最終日だけリゾートホテルに泊まりやっぱりホテルの方がいいな～と思った今日この頃です。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

不動産投資市場業界自身の景況判断に付いて、最新調査が出ましたので、それを元に現在と来年と再来年の動静を診てみます。

3月の日銀短観は全業種の景況感は6月までマイナス判断でした。不動産投資市場全体では、売買と新規開発とファンド組成の業界の現在の景況感に付いて、[1]良いが48，6％[2]やや良いが39，6％[3]平常且普通が9，0％[4]やや悪いが2，7％[5]悪いが0％です。

3年前から3年連続で、良い又はやや良いが約9割を占めました。

次に、不動産投資市場全体の6ヶ月後の景況見通しに付いて、[1]良くなるが5，4％[2]やや良くなるが16，1％[3]変わらないが54，5％[4]やや悪くなるが21，4％[5]悪くなるが2，7％でした。

良くなる又はやや良くなるが過半数を占めていた昨年迄に対して今回は変わらないが過半数を占めています。

更に、やや悪くなると悪くなるの合計が、良くなるとやや良くなるの合計を上回り、この6年間で初めて景況悲観見通しが楽観を上回りました。

これは特筆すべき変化が現れています、既に景気を常に敏感に反映するオフィス市場の空室率と賃料は東京でも2年後がピーク或いは停滞して、その後は減少局面の気配感が強まっていると先般指摘しましたが、すでに業界の全体がその悲観の様です。

つまり、高騰続ける不動産価格は数年後には減少の局面に入ることを暗示しているのです。

調査では、極めて良好な現在景況感に変化が表れなかった一方6ヶ月後の景況見通しは、楽観優位から楽観と悲観が交錯すると業界の意識が変化しています。

他の調査項目では、今後の物件価格上昇や不動産市場の拡大が期待出来るとする投資には、昨年に続いてホテルとした回答が最多の82，9％で、物流施設が43，2％で、ヘルスケア不動産の高齢者向け住宅や健康医療関連施設が40，5％となりました。

いま日本は政府の予想を上回るペースで訪日来客数増加に伴いホテル客室稼働率が過去最高水準で推移しています。

これまでホテルは一部の専門業者が扱う投資分野でありましたが最近では多くの企業でホテル投資担当部署の設置と強化が進んでいます。また、ホテルに加えて昨年度大きく増加したリゾート施設（伸長率13，5％）も、更に2倍近く増加しています。

然しです、問題はインバウンドを中國人観光客に絞ったホテル投資は危険な局面に遭遇する蓋然性が出て来ます。

この10年来、順調に伸びて来た来日中國人観光客数は、過去に2回ぱったり来日が止んだときが在ります。

日中間の戦時下徴用補償裁判の拡大と、尖閣沖巡視船に中國漁船が体当たりして拿捕された年です、ぱったり来なくなりました。

彼の国は、共産主義政府独裁政権が為政する独裁国家ですから行政や司法は朝令暮改が当り前で、国民は声を上げられません。

既に先月から帰国者土産に贅沢税を価格の数十パーセントから倍に引き上げています、爆買いを抑えて内需拡大を図ると当局は説明していますが、もちろん狙いは外需内需が不振の中國経済下で国庫金の増加は増税しかない訳です。つまり、深刻な不況です。

更に、中國らしき朝令暮改は3月から石垣島への中國クルーズ船は寄港を止めて、100km先の宮古島に寄港する様になりました。

石垣島の中山市長は、かねてより尖閣防衛論客です。よっぽど習近平氏が気に喰わないようです。中山氏は中國政府を動かしました。25世紀前孔子の教示に「匹夫の言は排せず」が在ります。

どんな立場で在れ、小者で在れ、確かな真実と堅い意思が在れば主張を排除する事は出来ないとの教訓です。この教訓は孔子が25世紀後の中國独裁政府に遺した遺言と察しています。

その他には、昨年はやや関心が薄れていた物流施設が、再び大幅に増加しました。実は、昨年末から物流施設は再び大量供給局面を迎えていますので、当面の需給懸念はあるのですが、面積拡大により流動性が向上し、逆に投資対象として魅力を増す可能性が在ります。

一方、これまで主な投資対象として常に上位占めてきたオフィスビル26，3％が、今後の見通しで大幅に投資性向数を減らしました。

空室率低下と賃料上昇が続いているにも関わらず、力強いオフィス需要の拡大がテナント業態に視られていません。

また、オフィス市場こそ不動産価格景気循環サイクルが最も表れ易い部門ですので、これからのオフィス需要のピークや停滞や減少局面を視野に入れると、オフィスより成長性が見込める他の不動産投資分野に見劣りした判断かとも推察出来ます。

その他、分譲マンション3，6％の減少も目立ちましたが、人口動態や空き家の増加などに加え、最近の資材や人件費のコスト高騰や全国規模の日本を代表する建築開発上場会社に依る杭打ちデータ偽装等によるマンション販売の伸び悩みも分譲建築性向に減少をもたらしたものと推察出来ます。

不動産投資市場への影響が懸念されるリスクに付いては世界経済が28，1％で、国内景気」が17，9％、金利が12，8％、地政学的リスクが12，5％になりました。

元々、海外からの要因として国内不動産投資市場への影響は間接的では在りますが、今回は世界経済が国内景気を大きく上回りました、また地政学的リスクも大幅に増加しました。

昨12月からの円高株安傾向の、今の景況感を現しています。

世界経済に付いては、中國経済の失速懸念現実化に伴って、広く新興国経済の高成長が減速しつつ在ります。

世界的にチャイナリスク意識化が高まる中、グローバル企業のオフィス需要の他に、インバウンド顧客への影響も懸念されてるのは上述の通りですが、彼の国は経済以外に政治で他国経済をコントロールする国ですから、想わぬ局面をもたらす事

は明々白々です。

また、2年前に大幅に拡大した海外資金による国内不動産の取得が、今後は世界経済減速影響を受け再び縮小する可能性も当然あり得ます。

そして、世界を震撼させた市民への大量虐殺テロ事件が中東諸国に止まらず、EUのパリ、或いはアジアのバンコク、ジャカルタなどでも発生し、日本の不動産市場が影響を受ける可能性も否定出来なくなりました。

このイスラム教圏内を発するテロ暗殺は今後も無くなることは在り得ません、何故ならイスラム教成立自体がアラビア半島武力統一後、為政者の民心掌握宥めに利用されて来たからです。その跡目争いは暗殺合戦を極め2派に分派しました。

それがシーア派とスンニ派です、いま1300年経ても尚彼等は顔を合わせれば暗殺です。

中世の頃から卑劣な暗殺者を英語でアサシンと呼びます。

一方で、国内の不動産投資市場に最も大きく影響するはずの国内景気は、当面の悪化懸念が大きくないとして、今回は2割未満しか在りませんでした。

同様に、金融緩和政策の継続を見据えて、金利を選んだ数も限定的でした。

また、昨年まで高騰が続いた建築コスト5，1％に付いても、最近の動きが落ち着いていますので、懸念の見方は僅かでした。

いずれにせよ、高騰続く不動産価格のピークは、現在と来年と再来年が各々1／3の見方でした、2年後は価格安の局面に入ることは間違いないようです。

金融市場は世界的な各リスク意識が高まるなかでは既にピーク金利だとする意見が3割近くに達しています。

一方、依然として買い手の取得意欲は強いと見做して、当面は不動産価格の上昇が続くとする意見が過半数を占めました。

その中でも、米国金利の引き上げの影響や来年の消費税率の引き上げを視野に、これから2年間はまだまだ国内の低金利は当面継続するとの意見が出ています。割れています。

いずれにせよ、投資分野では事業者の住宅系取得マインドが今後1年は活発で強く、新規取得が行われますが、一方で景気を敏感に反映するオフィス分野はこの2年以内に市場は停滞且つ低下局面に入る見通しですので、来年以降も不動産価格高騰にマイナス金利政策がどう影響を及ぼすか未だ分りにくいのが現状です。