プルマガα23

本日より新オフィスにて業務を開始しております！！
東京都渋谷区円山町5-18道玄坂スクエア504
TEL： 03-6712-7899
FAX：03-6712-7900

渋谷道玄坂上の交差点に面しており分かりやすいと思います。
マークシティーを出た信号の交差点です。

心機一転、皆様の資産形成のお手伝いに励みます。

札幌支店は8月中には始動できる手筈を進めております！！
こちらもご期待下さい！！

ちなみに8月には本店に2名の仲間が増えることが決定しております。
こちらも併せてご期待下さい。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

標記の件は、世界最大の投資会社創業者の核心に迫る警鐘です。

これまでに、日本の不動産市場はこの数年で高騰は終わり低下の局面視を予想して来ましたが、氏の指摘はまるで逆の様でした。

その前に、氏は創業期の日本との取引経緯原点を熱く語っています。

社の投資方針は、単なる国のあらゆる統計資料や民間研究機関の社会景況感分析の段階や投資物件評価査定に終らず、国毎に自社で解析するノウハウと情報を蓄積して投資を実行している事に在りました。邦人ファンド会社との付合いが在りますが、遥か上を行っています。金融工学最先端の彼の国の凄みを垣間見ます。

米国ブラックストーングループ創業者が来日し、大量の投資マネーが積み上がる一方で、投資機会が減っていると指摘される昨今とは、物件価格が高く成り過ぎた日本だけの特殊事情ではないようです。

そう言えばリーマンショックが3年余で沈静化した時や、東北大震災で被災前後も依然として東京はアジアで不動産投資市場に投資金が流入する最大の受け入れ都市でした。そのアジアの投資流入の構図は今も変わらず2・3位がシドニーとムンバイの侭です。

当時は中国景気先行き不安視で台湾の個人投資家や機関投資家が、東京のマンションを中心に50百万円クラスから取得が在って、やがて地方6大都市迄東南アジア系投資家が高買いを行って居て自然に余り好ましくない物件の高騰が地方でも見られて来ました。

その時の台湾不動産投資収益率は5～6％が普通で、リーマンが沈静化の日本国内の収益率8～10％は魅力に映ったのでしょう。

その最中は、今で言う中国人の首都圏集中投資増加の数年前の時でした、逆に言えば中国は台湾から投資分野は乗り遅れています。

その創業者は「今でも素晴らしい投資機会は世界中にあり、実際我々はそれを獲得してきた」と会見談話を残しました。

創業者が不動産分野で投資機会の例として挙げたのは、ごく最近のケースでした。今年3月半ばに、同社は米国でフォーシーズンのブランド高級ホテル等を多数傘下に持つ米国大手ホテルグループを中国の大手保険集団に売却することに合意しました。

売却したホテル運営会社は約半年前にブラックストーン社が買収し非上場化したばかりの会社でした。創業者は「3カ月前に60億ドルで買い65億ドルで売った」と3ヶ月後収益5百億円収益率年利30％を自賛しました。

但し、氏は「買収のための買収はしない。我々が投資するのは、何かの問題を抱え我々が解決出来ると考えた案件だ」と説明しました。

例えば、市況が回復しつつある部門で、設備老朽化で低い評価を受けてる物件を取得し改修後に売却です、それが同社の戦略です。

スペインやイタリア等これまで余り注目されてこなかったマーケットでも投資機会を熱心に発掘して成果を上げて来たと言います。

また売却したホテル群の様に保有資産の価値に比べて株式市場の評価が低い会社や、価値判断の難しい不動産を買収するのも同社が得意とする投資戦略の様です、これは凄い実力と想います。

この様なストーリーのラブロマンス映画で28年前に「プリティウーマン」が在りました、娼婦役のジュリア・ロバーツと機関投資家役のリチャード・ギァの映画は世界的ヒットに成りました。あの映画はリチャード・ギァ扮する冷血な転がし機関投資家が、やがてジュリアとの付合い中に人間性に目覚め、いわゆる鷹の目の転がしから一緒に事業を図り、共に働き汗と涙の本来のアメリカの経営者に変貌したのです。

映画とストーリーがソックリなので想い出しました、最後は映画の様な観覧者の心温まる展開に成るのでしょうか…。

社は、株主資本や不動産やヘッジファンドや不良債権等に投資して、これらを合わせた運用資産総額は約38兆円に達します。

38兆円と聞くと、英国人の主たる租税回避地ケイマン諸島への投資額が30兆円ですから、軽く上回っています。余談ですが、ケイマンへの投資は日本人が英国人の倍と指摘されていますので、凄い事です。

従業員は世界21ケ所に約2千人、オルタナティブ投資会社としては世界最大規模になります。オルタナティブ投資とは、先進国の株債権等の投資の伝統的な資産を長期投資する事に依りキャピタルゲインやインカムゲインを求める投資手法では在りません、一説では代替的投資だと指摘されています。

昨年、同社が昨年調達した株主資本は約10兆6千億円でした。

これは、業界2位～5位の4社の合計に匹敵していると言います。

未上場企業の株式を取得し引受を行う投資の柱と、並ぶ柱が不動産ファンドで、社の運用総額の1／3を占めています。

氏は、「世界で最も多い資金を運用している我々は、経済評論家に聞かなくとも自社の生データを活用した知見を得られます」とのことです。

然も、低成長の先進国マーケットでも、「優れた、一ヶ国分毎の経済分析能力を持つ分野に拘り、その国の分析を続ければ機会は訪れる」と語ります。そのひとつが、日本の住宅市場と指摘しています。

2年前、同社はゼネラルエレトリック社の不動産事業撤退に伴い、グローバルな買収を実行しました。その一環として、日本でも2千億円規模の賃貸住宅を取得しています。昨年末は、日本で賃貸マンション投資を手掛ける英国ファンドの日本住宅投資会社を買収し非上場化し、資産を更に470億円上積みしました。社は、良好な日本国経済分析蓄積判断を持っていますので、日本の物流施設市場にも興味を持っているとの事です。

上述の大企業による「不動産事業撤退」は、リーマンショックでファンドを清算した際、投資家の属性を洗うと相当な数でアメリカの日本投資法人が在ったことに驚いた事が在ります、代表的なのは米国穀物メジャーのカーギュが国内不動産投資を組成していた事でした。その組成清算で個人投資家が大喜びしたのは言うまでも在りません。2年半後に2億円で取得出来た大型マンションを3億円で売抜けた個人投資家もいました、それでも買受者は12％の高い利回りでした。

氏は、日本銀行が導入したマイナス金利政策に注目する世界の経済人の一人でも在ります。　氏に依ると、日本に限らず世界経済の約3割はほぼゼロ金利かマイナス金利となっているとの事です。

なので、こうした国際金融経済環境は社にとり追い風となって来ました。

「日本の投資家からは多くの問い合わせがある。低金利環境で、何とかしてリターンを得たいという単純な理由からです」と語っています。氏は、「約30年の歴史を通じて、我が社は安定的な収益を提供して来た。殆どリターンを生まない国債等の資産に投資する方がリスキーだと思う」と言及しました。

そう言えば、日本国内の金融機関は国債の機関投資家を担う立場上は、中間決算から今期決算は大幅な国債償却処分赤字が出て銀行の証券部門は収益不振を極めています。

そうなると日本でも在り得ない事が起こり得ます⇒銀行が国債引き受けの消化機関で在る国債の機関投資家地位を返上してしまうのです。

その銀行さえ、マイナス金利対策は比較的安定高配当のJリートへの預け替えが相当進んでいるのが現状と想います。氏の指摘は的を射ている。

尚、氏は38歳で起業しました。数多くの投資家から社へ投資を拒絶され、遂には自己資金も尽きかけたところで、当時の日興証券や三井信託銀行等が社へのレバレッジド・バイアウトファンドの初めての大口顧客と成りました。レバレジット・バイアウトとは、主に株主資本家として買収先の資産及びキャッシュフローを担保に投資家から資金を調達し、買収した企業の資産の売却や事業の改善等を買収後に行うことによってキャッシュフローを増加させる事で負債を返済して行くM＆Aの手法です。少ない自己資本で、相対的に大きな資本の企業を買収出来る事から、梃の原理に準えてレバレッジド・バイアウトと呼ばれました。

日本でも30年程前は節税対策としてレバレッジド・バイアウトに投資するレバレッジド・ファイナンスを富裕層に地銀クラスも投資勧誘を図りました。

目的は富裕層への貸付開拓と富裕層の相続対策に在りましたが、あの論理はレバレッジド・ファイナンス投資側が天国に行くまでファイナンスを連鎖させないと巨大な納税が待ち受けています。福岡市のパチンコ社長がメイン銀行から絆されて、にわか投資家のレバレッジド・ファイナンスの栄誉を自慢していました「俺って、実は、ANAの最新旅客機のオーナーなんだ、減価償却分は節税が出来るんだ、良い話だろう」でした。

もちろん、途中で止めたら巨額の税金が待ち受けていることを耳打ちはしていません。銀行のお仕事を邪魔する訳にはいけません。

依って、氏はこの時から、「日本とは長年の結びつきを感じるし、来るたびに楽しみだ」と、かつて社の興隆経緯の取材に答えていました。

現在、日本での事業は、資産総額約5600億円のアジア不動産ファンド日本法人で投資案件発掘を中心に展開しています。

他分野も案件次第で検討して行くとのことで、まだ日本国内の投資機会は少ないと判断しています。

尚、会見席上で、舌禍で世界を揺るがすドナルド・トランプ氏旋風や、中国経済の見通しについても話題が及びました。

トランプ氏に付いては「政策の議論よりも、他の候補の攻撃に時間を費やしている」と批判しています。中国に付いては、「彼らには、民主主義の足かせがない、これまでの政策運営を見る限り、中国の対応は迅速です」と逆なる初耳の中国楽観論を披露しました。

トランプ氏舌禍は既に20年前からの主張で目新しく在りませんが、実は、驚くのは自著に「マスコミは記事に飢えている、問題を起こす事や騒動を醸す言動は採り上げてくれる」と記しています。あの舌禍は初めから計算づくの氏のマスコミ操縦術でした。真面に省みる事なく批判キャンペーンをこの1年間連日連発したマスコミこそ逆に支持率増加の功労者でした。

氏は大統領が現実化して来たこの1ヶ月発言が真面に成りつつ在ります。

中国楽観は共産主義独裁政権中国政府の迅速な独断専行を皮肉っています。行政や司法も朝令暮改で、ある朝に増税でも国民は反発しても政府に楯突く事は在りません、国民は中国の今の国体を諦めています。