プルマガα25

皆さまこんにちは関東地方台風の影響はいかがでしたでしょうか？
通勤時の横殴りの雨には参りました。
奇跡的に弊社は遅刻者0でした！！

本日無事に相模原の本承認がおりました。
医師のY様おめでとうございます。

明日は松戸の本承認予定です。
医師のK様2棟目の御購入ありがとうございます。

最近では半数以上のお客様がお医者様です。
上記の2名は奥様もお医者様でしたので驚くほどの好条件で物件取得が可能となりました。

ご属性や金融資産によって大きく融資条件は変化しますが弊社に一度ご面談にお越し頂きご面談をさせて頂いている理由にはお客様の御状況と考え方のすり合わせが第一です。

是非、1度ご面談にいらして下さい。
他社と違って無駄な営業は一切行いません（笑）

＊次から次に新規のお客様がご相談にいらっしゃいますし本気のお客様から物件を買えるだけ取得していきます。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

不動産鑑定士業界の、毎年12月の1Rマンションの正味利回り年間動向結果が出ましたので、主要全国都市圏の昨年を鑑み、今年からの運営戦略の具体的必要な活動内容の参考策を探ってみます。参考策とは今後は家主自ら汗を掻く努力を指します。

正味利回りとは、家賃から運営経費と固都税を差し引いた運用利益で、物件取得で資本調達した借入金の支払利息を除外し
た正味利益で、「ネット、NO・1」と指します。

収益投資で得られた付加価値生産性は、「減価償却費、人件費支払利息、リース料、税金」の総和を指します。
この費用項目を良く視ると、「人、物、金」をどう動かして、税金と言う社会還元に投資家が貢献しているかに尽きます。

故に、付加価値生産性の総和の中で人件費が多かったら人件費倒れで、減価償却とリース料が多かったら過剰投資で、支払利息が多過ぎたら借入過多と見做され、いずれも経営に好ましく在りませんが、顧問税理士が経営改善指導した話は余り聞きません。

然し、個人投資家と言えど、先々の収益物件投資経営拡大を念頭に置いている方は、常に自分の立ち位置を確認しておくべきです。
何故なら、上記の自分のポイントを知ることでしか自分で改善することが出来ないからです。銀行も他人もそこまで踏み込みません。

1RモデルはRC、築5年EV有、駅徒歩5分、面積25平米事例です。
※2015年12月末時点。

順位　地域　NO1利回り（差引正味営業利益）
　　　　　　　　　　　　　　　27年度　26年度　(昨年順位）

[1]　東京23区（山手線内）　4，3％　　　4，8％　　（1）
[2]　東京23区（山手線外）　4，8％　　　5，3％　　（2）
[3]　東京23区外　　　　　　5，5％　　　6，1％　　（4）
[3]　大阪市　　　　　　　　　5，5％　　　6，0％　　（3）
[4]　横浜市・川崎市　　　　　5，8％　　　6，1％　　（4）
[5]　さいたま市　　　　　　　6，0％　　　6，2％　　（5）
[6]　千葉市　　　　　　　　　6，0％　　　6，8％　　（10）
[6]　名古屋市　　　　　　　　6，0％　　　6，5％　　（8）
[6]　京都市　　　　　　　　　6，0％　　　6，4％　　（6）
[6]　神戸市　　　　　　　　　6，0％　　　6，2％　　（5）
[6]　仙台市　　　　　　　　　6，0％　　　6，5％　　（7）

首都圏と7大都市圏は物件価格高騰傾向が視られます。
年間差引収益で視たネット差引利回りの最小値は前回同様に東京山手線内で、前回調査時点の4，8％から0，5％低下して
4，3％と成りました。
次いで、東京その他23区山手線外が4，8％で、東京23区外と大阪市が5，5％で並びました。

上位の10地域の昨年のネット利回りの特徴は大雑把に纏めると、[1]東京山手線内は4，5％、[2]東京山手線外は5，0％、[3]大阪は5，5％、[4]同じ7大都市圏の横浜は山手線内の3割増し、[5]同じ7大都市圏の名古屋と仙台と、東京衛星県の千葉と埼玉と、他の主要都市は山手線内の4割増しの6，0％で、昨年は1位と最下位の差2，0％が1，7％と約2割乖離幅が大きく減りました。

この乖離幅下落を地域ごとに視たら、驚く事に山手線内外と後の8地域は乖離幅が似た様な幅で、まるで一律に減少しています。
全国の都市圏は一律に物件価格が高騰しています。
その実態と、いま投資家個人が所有する1Rマンション1棟の差引正味利回りと比較すれば、自身の今の立ち位置が分ります。

こうなると、投資家心理のこれから先は地方の1Rマンション取得マインドが高まって行くものと察します。既に上場ファンドも地方へ投資進出図る動きが出て居ます。

不動産鑑定士の、今年の調査結果公表でも順位自体は千葉市以外はさして大きな乖離順位移動は在りません。千葉市の場合は昨年も最下位ですから、入居数減少は別の要因の災害懸念が在るのではと察します。

順番上位の地域では、およそ利回りの低下傾向が目立っています。
特に1位の東京山手線内は4，3％に下落して、7大都市圏である名古屋と大阪と仙台と同じ0，5％乖離減少幅に成っています。
その下落幅を踏ん張っているのが、0，2％減少の神戸と埼玉で、0，3％減少の横浜と埼玉です。その共通点は昨年と同様に順位が上位では在りません。

また、2位の東京その他23区も5％台を切って4％後半に成りましたので、昨年の1～3位の乖離幅1，8％が1，2％と約5割縮小したことに成ります。同じ様に視ると、昨年のネット利回りは全部の主要地域で上から下まで、同じ幅で減少しています。
価格の高騰ですが、供給過多の影響も出て居ますが、それだけではどうもなさそうです。

つまり、昨年の住宅収益市場の動向は、需要供給のバランスに新規供給が多過ぎた為に競合が起きて、市場がオーバーフローして入居率が停滞化したのではとは見做さずに、低下局面に入っいたのではと、個人投資家視線は早めに懸念視すべきと想います。

要因は、単に不景気や都心部人口集中化で人口密度の2極化でもなく少子高齢化も在るでしょうが、それが主因なら尚更個人投資家にとっては、今からが運営実力を試され、逆に大きく勝ち抜く時代に成りますから悪い局面では在りませんし、低迷運用の収益マンションを割安で仕入し、追加投資で付加価値増大させて、再度販売して資本利益そのものを早い時期に得る事が可能です。

その為の戦略、[1]空室対策は単なる空室リフォームで片付けるのではなく、そう言う思想こそが採算悪化を自分自身でもたらしていることを自覚する事が肝要です。対策は、一定の家具家電付を検討するか、ペット可でペット種類や退去補償ランクに分け検討するか、古ビルならユニットバス交換を検討するか、リフォームを付加価値上げて先ずビルのエントランスの見栄えを改善したり、室内のパンチカーペット直貼りをフローリング変更する等の空室対策は数多く在ります。

[2]設備面は風呂追い炊き、ウォシュレット、モニター付インターホン、インターネット無料、ACバストイレ別物件への入居ニーズが高くて、最近は床暖房、セキュリティ、トランクルーム、防犯カメラ、オール電化を要望の賃貸客も出て来て居る様で、実際新築以外の大規模修繕時にもバリューアップ要請に対応する建築業者が在ります。

このレジデンスの集客率向上化の点はJリートが平均稼働率95％前後を謳って居ますので、同じ手法を駆使しているものと察します。
又、室内洗濯機置場有無が契約化に成るとの指摘も在り、浴室乾燥機も入居ニーズ在りますが、逆に故障クレームも在る様です。
都市部中心に、家具付きや宅配ボックスも人気が在ります。

新築の中には、風呂にテレビ付けた物件以外に、意外と盗聴発見器の入居者要望も採用した事例が遂に出て来た様です。
また、入居者の中には風呂なしでシャワーだけという単身世帯からのニーズも珠には在る様です、沖縄は先ず浴槽は必要在りません。

[3]地域の入居者特徴を理解することです、おおむね入居希望者のレジデンス(住居）希望視線は、間取りタイプは広くて明るいリビングが好まれ、郊外は2台分駐車場が必須になります。

周辺環境条件としては、コンビニが近くに在るのを希望することと、家族世帯は子どもへの教育視線である人気校区が選択の条件になっています。特に家族世帯は、玄関通路や植栽や塵捨場等の共用部分の清掃を徹底する様な要求が強く成って来たとの傾向がはっきりと出ています。この点こそは入居希望者が物件内覧の際、真っ先に入居動機を駆り立てる要因に成ります。いつ家主が現地を訪れても築浅マンションなのに何時も空き缶が転がって、ゴミ置き場は悪臭を放つマンションは稼働率察するのは容易い観点です。

上記全国10位のネット利回り順位表は、山手線内物件は高くても入居したい生活層が無理してでも好立地を望むから、高い1Rでも入居競合が多いから稼働率は高いのです。そうではない地区は、自ら稼働率向上運営に携わらなくては行けない局面に成りました。故に、上述の稼働率向上ポイントの確認をお願いしたいところです。