プルマガα26

皆さまこんにちは。

プルマガαの文章が英語や中国語の翻訳見たいですね、とのご指摘を頂きました。
担当にもう少し分かりやすく内容を修正するように依頼しましたので、34回目以降はもう少し分かりやすい内容に修正されるはずです。汗
＊あまり変化がない場合はご指摘を頂ければ幸いです。

その他どの様なご意見・ご質問もお待ち致しております！！

それではプルマガαに入らせて頂きます。

2016年3月の日銀短観は、業況判断指数が、大企業製造業非製造業共に低下しましたが、マイナス金利策が追い風となる傾向があると言われる不動産業はわずかに上昇しただけです。

然し、3ヶ月後の景況感は不動産業も含め、総じて数値が低下しているのは前回ご説明の通り昨夏上海株暴落起因の国際経済停滞低下局面への海外投資家の投資資本回収に在りました。

2016年1～3月の首都圏新築マンション新規販売戸数は金融危機後の低迷で供給が少なかった7年前と同程度の低水準と
驚くような停滞に成っています。過去1年の供給戸数が前年比で14，4％の減少とは、単なる上場建築会社の全国的な偽装建築問題で需要と供給が萎んだからとは考えにくい数値です。

一方で、戸別あたり価格と平米当たり坪単価は4年度連続して上昇して、東京都心での富裕層向けの高額物件供給が価格
水準を底上げしている現象が視られました。
この現象は、7大都市圏で5番目の福岡市が5～6億円台のマンション分譲計画が複数発表されている事にも繋がっています。

今の市場は、消費増税8％後には本当の需層に手が届く新築マンションの供給が少ないことも影響する一方、中古マンションの需要がどこでも高まり価格も顕著に上昇して来ています。
流通機構に依ると2016年1～3月の首都圏中古マンションの成約件数は前年同期比3，4％増加し、3月の平均平米単価は約48万円で5，5％の増加に成っています。

民間調査機関の成約賃料データに基づくと、2016年1～3月の東京都心部オフィス賃料は、Aクラスのビルで坪当たり4万円で3，4％増加しています。前年同期比では9，1％の増加です。
前年同時期比では大型物件の供給影響から、賃料は一旦下落しましたが、今年は1月から再び上昇に転じ、4年前の回復基調
が継続しています。空室率は前期から横ばいの3，3％で需要は底堅いものが在ります。然し、一部では賃料水準が高まったことからテナント誘致に時間が掛かる傾向も見られるため、今後上昇ペースは緩和する可能性が在ると観ている様です。

東京都心5区のマンション賃料は、4年前から緩やかな上昇基調を続けて来ましたが、今年は1月から渋谷区以外では上げ止まりの気配が出ているとのことです。

地価動向に付いて

3月に公表された2016年1月公示地価は、全国全用途で0，1％増で、8年ぶりに上昇に転じました。全国の商業地・住宅地の双方で上昇地点割合は増加、商業地では、前回上昇のピークだった8年前より下落地点割合が低下しました。商業地の全国上昇率1位と
2位は大阪の商業中心エリアで占められました。1位の心斎橋は前年から45％増、2位の道頓堀も40％増でした。インバウンドの効果による商業販売が好調なエリアでは地価も大幅に上昇しました。住宅地では北海道ニセコ周辺が19，7％と全国で最も上昇しています。当該のエリアは、オーストラリアや中國等の外国人にリゾート地として評価されており、住宅地においてもインバウンド効果の影響が見られる結果となりました。

東京および地方主要都市の一等地の商業エリアの路面店舗の賃料の推移では、銀座は昨年前半までは上昇が続いていましたが後半からは反転してピーク時6年前の年の水準には届かなかった様です。

地方主要都市では、大阪心斎橋と福岡天神などが上昇基調に在るとのことです。福岡市では行政主導の中心地の「ビッグバン開発」が地権者を超えて目白押しで、10年後には今の街区が変貌する様です。

訪日客数の昨年1年間の合計値の各月の推移を見ると、昨年1月以降は各月とも年間2000万人ペースを超えています。
円安が顕著になってきた昨年1月から増加のペースが上がっていることが分っていますが、今週の週刊誌では中国人の爆買いは終焉で、東京の百貨店は「今迄お得意様を大事にして来なかったことが悔やまれる」と反省の弁がしきりと記載在ります。

然し、増加の流れでホテル客室稼働率は好調に続いています。1月からは、全国のホテル客室稼働率は昨年と同水準を維持して3月は前年同月比プラスの稼働率82，6％でした。
昨年迄の力強い国内の観光客増加需要を背景に既存ホテルへの投資が活発化すると共に、新規開発計画も相次いでいます。
昨年の宿泊業用建築物の着工床面積は、前年比40％増加で着工棟数は34％増加と驚異的な数値を示しています。

又、大手民間調査に依ると首都圏の大型商業施設・物流施設の今年1～3月期の空室率は前期から1，4％上昇して8，3％に成り、6年前より高いテナントの空室水準となっています。
テナント出店需要は底堅いのですが、昨年までの大型供給で在る地方都市小学校4校分の面積供給を需要が吸収しきれなかった様です。オフィス市場が好調な近畿圏の空室率は変わらず3，4％でした。然し、今年は年内に小学校2校分の新規供給予定があり、空室率は必ず上昇すると見做されます。

次に、ケネディクスの様な投信の分析では、1～3月迄の東証リート指数は、日本銀行が1月末にマイナス金利付き量的質的
金融緩和の導入を発表し長期金利が大きく低下した事などから前年比8，5％も上昇しました。マイナス金利はJリートT市場の分配金を押し上げる効果が当然期待出来ますので、金融機関からのJリート運用が今年は急増する筈です。つまり日本銀行が狙ったマイナス金利策は銀行の市中貸出増加に成り景気を刺激する事に繋がるとの算段は、もう瓦解することに成ります。

昨年の6～12月は市場全体の収益構造を示している有利子負債額5兆7千億円に対する、支払利息の利率は年率1，2％でケネディクスも同じ水準です。ケネディクスの決算短観を見るとマイナス金利導入後の新規借入利率は0，7％と予定しています。
今年は、既存借入金の満期が来て借換えが進んで借入利率が現行水準から0，5％も下がったら、支払利息減少に因り分配金は半分の144億円増加して9％の増益要因と成ります。

ゆえに、益々 金融機関はJリートの様な比較的安定して高配当の債券投資を図り、その投資は新た連鎖投資を呼ぶことに成ります。つまり、今後はJリートやファンドがこの7年間東京圏一極集中の好立地大型マンション取得が、リーマン禍前の地方都市へのマンション取得攻勢の復活で、やっと再上陸する事に成ります。お金も溢れたらば地価の低い地に流れ出します。

※驚きの英国EU離脱を踏まえ、中國経済の今と先を見ます。

中国政府は4月から海外爆買い土産に最大同額の贅沢税を課税しましたが、それは国民の増税反応を伺った訳で中間層からも反発が在りませんでしたから、必然的に近いうちに中国民は未曾有の増税ラッシュに見舞われタンス預金は政府に吸い上げられることが予想されます。

そうして国の貯金を補充しないと内外への資本投資は、外貨準備が激減中で間もなく海外投資AIIBも出来なくなるからです。
昨8月の上海株暴落を機に世界の金融市場は混乱し新興国も先進国も経済不振に今も尚喘ぎ続けて居ます、英国EU離脱ならリーマンショックに近い先進国(米国、日本、英国、ドイツ）への悪影響が大です。そう言う世界体経済不振の中で、中国だけが輸出を伸長させることは不可能であり、逆に中国の今は先進国同様に輸出不振に陥っているのが現実です。

然も英国はEU離脱が欧州の金融拠点ロンドン崩壊をもたらすことを想像していなかった様な節が見受けます、世界の金融の拠点はニューヨークの次は東京でもベルリンでもパリでもなくて、ロンドンが依然として世界第二位なのです。然しロンドンからはEU離脱でメガバンクが一斉にEU目掛けて「移民・難民」です。

中国政府は、今の時勢で外需を開拓する為には、直接投資で資本投下するしか策は在りません。資本投下で投資国の景気を刺激して生まれる利潤を成るだけ多く取り囲む策が一番効果的だからです。然し、中国は策が遅れ現実はAIIB開所現金が2100億円で惨憺たる資本拠出無様を世界に晒しました。
外需が駄目なら、内需で政府貯金を増加させる策に成りますが、オムツひとつ良い品を国民に提供出来ない国営企業に国民は評価をしていません。因って、益々政府の貯金は先細り、必ず巨額増税開始します。その時こそが、共産主義独裁政府中国
の終焉が始まる時だと想っています。