プルマガα34

本日よりキリノキさん＆サイコ大家さんの対談動画のリンクが追加されました。
弊社渋谷本店で8/1日に撮影した出来立てホヤホヤです！！

2人ともお会いするのが初めてでしたが素晴らしい内容に仕上がりました！

プルマガ会員の方は下記のURL からパスワードを入れてご視聴ください。

動画閲覧用ページ
http://doctorup.jp/special_crosstalk/
パスワード：pullup7899

この次の展開としては書籍の発刊ですね。

来年あたりに出そうと思っております。

また、話が固まりましたら発表させて頂きます。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

総合不動産サービス大手JLL本社・ 米国シカゴ・最高経営責任者と、ラサール インベストメント マネジメント本社・ 米国シカゴ・最高経営責任者は、2016年版のグローバル不動産透明度インデックスを発表しましたので、早速概要をご紹介します。

不動産透明度インデックスは、JLLとラサールが誇る世界的ネットワークを活用し2社が収集した情報を分析して、世界の不動産市場の透明度を数値化した独自の調査報告書です、こう言う地球規模の部門を日本は持ちません。2年に1度の発行で、2016年年版は第9版です。

2016年版では、世界109の不動産市場を対象とし、定量的データとアンケート調査を含む139の要素を用いて、点数を算出しています。

今回の調査結果では、最も透明な市場（リート等）でも一層の改善圧力（内外の投資家から）が強まり不動産透明度（収益物件内容情報開示化）の世界的な水準は年々益々と高まっていました。

投資家や法人テナントからは、より正確に詳細に適時な市場動向の統計データ（個別情報は専門誌で日本も入手出来ます）と、パフォーマンス（＝実績と業績への計測です）と適切な規制適用と倫理基準や公正な取引プロセス（肝心な情報開示を重要事項説明書より厳格に）と、厳格なバリュエーション（＝良いのか悪いのか且つ高いのか安いのかの解析分析手法）等を投資家から要求されています。

ところが、判り切った事でも、ファンドでも物件売却の際は不都合な点を隠蔽する事が在ります。7年前に北九州小倉北区の信託受益権売却の際に、何度確定測量図と現地を照らし合わせても隣地の墓地が物件の敷地内に喰い込んでいるのが判りました、逆に別の場では敷地が墓地に喰い込んでいましたが、100年前の墓地所有者は諮り様が在りません。結局は、銀行が収益性を捉えて融資しました。

こうした投資家や法人テナントの高い要求(出口販売時に瑕疵が無いかや運営に悪影響がないか＝例えばお目当ての近所の大学が数年後移転計画とか）に答える透明度が同じく高い国では、不動産テック業界（＝収益不動産投資の新しい仕組みを編出す金融サービス業界）に因る不動産業の台頭です。この業界が各国の投資運用業界の運営の透明度の向上に大きく寄与して来ました。

判り易く野球に例えれば、大リーグでは投手と野手の1球ごとの詳細データを販売する業界が登場して早や20年に成り、日本でもネットの1球速報画面ではテレビ中継では考えられない様な楽しい予測が可能に成りました。その様な専門のサービスを指します。

又、この1年世界を揺るがしている世界各国の極富裕層のパナマ文書の余波を受け、その税金逃れ資産の実質所有権（＝権益が帰属する国々）からタックスヘイブンの国や地域に情報開示を強く求める国際的な動きが拡大し、更なる収益不動産業界への透明度改善の要求が高まり、今後も透明度の高い国や業界は大きな透明化の進展が予測されています。国際的に強く求めるとは、むしろ富裕層への批判に変わりました、批判は各国民の富裕層への社会不満に繋がった。

例えば、自主財源が万年低位（＝政府の交付金に頼る貧県）の宮崎県で普通の会社がタックスヘイブンで租税回避していた事が判明して地元では騒動に成りました。一説では日本はケイマンだけで英国の2倍在るとの指摘が在ります。

なお、タックスヘイブン（＝租税回避地＝合法的な課税逃れ地）からの投資資金の逆流入は、12年前福岡市九州一の繁華街中州地域の新築商業オフィスビルで見かけました。

所有者は日本国内のどなたかで、その資金提供者（＝根抵当権者）はケイマン諸島の誰かさんです。つまり、巨額な投資額ですが信託受益権化されず、巨額根抵当権も仮登記で登記料を節約しています。

ゆえに所有者と債権者の根抵当権者は同一人物だと推察しました。

信託受益権を取り扱っていますが、受益以外の不思議な登記は初めてです。そのビルは既に所有者が替わっています。どなたかが高い買い物をしたのでしょう。邦人系ファンドには無理な低利回りです。

さて、2016年版のグローバル不動産透明度で、日本に付いては日本は2年前の透明度26位から19位へ7位も順位を上げました。

日本の不動産市場の透明度は着実に改善しています、この点は株や債券を扱う投資信託とは違い、収益不動産投資債権を扱うJリート業界が急成長している事を良く表わしています。

もっとも改善が視られた項目は、市場ファンダメンタルズ（＝その国が発表する主要経済統計指標）で経済成長率、物価上昇率、失業率、財政収支などの経済動の状況を示す基礎的な要因で、アベノミクス以降の日本は不動産市場が活発に成って来たことを背景に、海外からの投資家に因る日本への関心が一層高まり更なる情報開示が求められたからこそ、日本側の統計数値開示が進みました。

逆に見なすと5年前の福島放射能惨禍の悪影響は国際が日本を見る投資視線にはなかったと言うことに成ります。

また、この数年のJリートの増加と、物流・ホテル・ヘルスケアなどを対象にしたJリートの上場で取引額と利回り等の数値開示が進んだことが改善に繋がりました。ファンド運用の定番であるマンションや商業ビル以外に、新たな投資収益分野が開拓されました。

一方で、市場ファンダメンタルズ（＝その国が発表する主要経済統計指標）の項目は、新しく且つ新興の収益不動産業界（＝物流ホテル・ヘルスケア）への投資や数値開示の拡大が全体的に進んでいますので透明度が改善しています。（ヘルスケアは介護施設や各種健康施設や運動施設を含みます）

一例では、我々が取り扱う収益マンションのレントロール（＝家賃表）には現況と満室想定の2種を交付しますが、ファンドの場合は数年分の中期損益計画書（＝家賃と経費の月別・年別明細実績と計画進捗率運営に関わる全ての計画実績書）を元に投資物件の妥当性を計数で開示します、この繊細な技術は未だ不動産業界には浸透していません。あとは、物件のバランスシート（＝貸借対照表＝資産と負債の内訳書で幾ら自己資本が資産を賄っているか＝借入金償還や負債返済能力が在るかどうかを測る一覧表）が在ればそれ以上の透明ある情報開示は在りません、何故なら投資家は収支には関心在りますが、肝心の資産負債構成の自分の立ち位置は平均と比べて何処に所在しているのか関心がないのが現状だからです。

※日本が更に透明度改善を目指す為には、日本独特の不動産業界の商慣習である双方代理や共益費に付いての、透明性が低い点を根本的に見直して、取引の手続き過程を改善するなど、他の日本独特の商慣習も改善が求められます。

（もっとも英国の賃貸市場に様に、基本は長期契約で景気に拘らず家賃は固定する慣習の国も在ります、だから今のロンドンの法人テナントは英国EU離脱決定が迷惑です）。

今回の調査で、日本が順位を7つ上げたのは業界には喜ばしいことです。然し、改善の要因は投資市場の拡大といった、外的要因（投資分野の裾野が広がった事と、積極的な中國と香港とシンガポールからの投資拡大で、逆にアメリカは弱まっている）に起因する部分が大きくて、取引情報の開示や日本独自の商慣習等の、抜本的に見直すべき点はまだ残されています。

今後日本が順位を上げるにはこうした部分の改善が不可欠です。

日本の先を行く先進国はさらに透明度を高めていますので、最近耳にするようになったフィンテック（＝金融とテクノロジー）の融合の不動産版（＝不動産テック＝収益不動産投資の新しい仕組みを編出す金融サービス業）は、日本では未だ聞きなれない部門のの急成長が、数値開示の透明性と充実度に大きく貢献しています。

日本もこうした技術革新を不動産業界に柔軟に取り込み、透明度を増す事で、より日本に海外資金を呼込む事が期待されます。

不動産市場の拡大は、すなわち不動産業界関係者全ての利益でもあることから、今後も率先して日本は透明度改善に取り組む必要が在ります。そうでなければ、投資不明度が高い国に投資家は収益不動産投資を躊躇います、同じく個人投資家の投資段階もそうなりますので信頼関係を構築出来ません。日本の不動産業界の末端ではネット掲示物件さえ不動産業者の現実は、迂闊に受取ると後で失態を観る事に繋がります。そもそも、ビジネスは一番言い難いことを最初に言って中身交渉に入るのが当然なビジネスマナーなのです。

そうしないと、信頼関係は構築出来ません。どちらかと言うと専門家ではない個人投資家が業者に求めているのは、真正なアドバイスです。