プルマガα36

11月に入り今年も残すところ2カ月となりました。
今年も悔いが残らないように全力で最後まで突き抜けて参りましょう。
前回プルマガでご紹介させて頂いた物件も残す所3物件となりました！！
まだ取得可能な物件も御座いますので物件紹介をご希望のお客様は弊社へご来社下さい。

また、弊社社有案件の契約も先日完了しました初の都内案件です！！
旧耐震ですが蔵前駅1分の好立地です。
決済は来月の3月1日ですが決済が楽しみです。

追加で熊本の旧耐震物件も現在、社有で進めております。
熊本、札幌、東京、熊本とこれで4棟連続旧耐震物件（笑）

そろそろ未開拓の地へ足を突っ込みます！！

それではプルマガαに入らせて頂きます。

国内では、中心地も郊外も田舎も傍にコンビニエンス有無次第で賃貸マンションの入居率も影響される時代に成りました。

マンションの収益維持化には、傍にコンビニ有無次第で影響を受けます。

田舎においては、コンビニエンスストアに30分居るだけで随分ご無沙汰の知人に会える出会いの場でも在り、都会の流行を楽しめる文化を吸収出来る場でも在ります、つまりコンビニエンスは地域民生支援と位置付けても構わない存在に成りました。

今迄、用途規制で出来なかった場所のマンション家主は仮に1階が空店舗ならコンビニエンス開店が可能に成って、自分のマンションの満室化のみならず、地域に貢献出来る存在のビルに成る話が可能に成りました。

これにより全体的にはコンビニは地域に新たな収益開拓＝経済成長が図れる存在に成ります、これが経済成長を図る根本策の構造改革政策の中の規制緩和行政改革策一例です。構造改革は多岐に渡ります、ゆえに改革全て実行出来て成果を実感するのは時間を要することになり、一向に経済成長が進まないのではとの悲観的な考えに陥りがちですが、この構造改革こそ今の日本の財政改革には不可欠なものなのです。

コンビニエンスストア業界では、新たな業態開発やサービス展開を図るとともに、店舗数の増加によって今売上高が伸張しています。

そのような状況の中で、コンビニエンスストアが建築可能な用途地域の制限について、建築基準法上の許可に係る地方自治体宛の通知が示されることとなりました。通知の発出は出店の追い風となり、対象となる用途地域に所在する空地や空家等が、コンビニエンスストア出店の受け皿として有効活用できる可能性が考えられます。

コンビニエンスストアの販売額は年々増加しており、小売業販売額の総額に占めるコンビニエンスストアの販売額の割合も年々拡大しています。コンビニエンスストア各社は多様なサービス提供によって取り込む顧客層を拡大するとともに、店舗数の増加によって販売額を伸ばしています。店舗数は2017年も一層増加する見込みです。

熊本地震惨禍では、民生支援にコンビニが大活躍しました。

許可制度の活用によって、制限されている用途地域でのコンビニ建築が増加する可能性とは、今年5月内閣府の審議会である規制改革会議は第4次答申をとりまとめ、これをふまえて6月に規制改革実施計画が閣議決定されました。当該計画ではコンビニエンスストアが建築可能な用途地域について、[1]低層住居専用地域における用途制限の見直しと、[2]工業専用地域における許可制度の運用に係る周知徹底を図ることが決定されました。

[1]については、用途制限によってこれまで十分なサービスが提供できない状態であったことから、買い物難民対策や多様なサービス提供だの店舗面積を確保するため、[2]については工業専用地域内の工場跡地等の有効活用や当該地域における従業員等の利便性の向上を図るため、実は関係する業界団体から用途制限緩和の強い要請がなされていたことが背景にあります。

実施計画の内容はいずれについても法改正を伴うものではなく、建築基準法第48条の規定に基づく許可について国が運用上の助言を示すものです。工業専用地域については既に国土交通省住宅局市街地建築課から各都道府県に周知がなされており、低層住居専用地域についても発出文書を検討中で2016年度上期に措置が行われる見通しです。

対象の用途地域では、許可に係る助言が周知されることによってこれまでより許可制度の活用が増え、土地の有効活用の可能性が広がると考えられます、特に住宅地の賃貸マンションで1階が空き店舗で間取りや駐車場がコンビニに適すビル家主は注目です。

[1]第一種低層住居専用地域

コンビニエンスストア建築の為、基準法規定に基づく許可に係る技術的助言を発出し、その内容を周知徹底する。

[2]第二種低層住居専用地域

コンビニエンスストア床面積制限超える規模の建築が出来る様、基準法に基づく許可に係る技術的助言を発出し、その内容を周知徹底する。

[3]工業専用地域

周知徹底は、政令指定都市にコンビニエンスストアや食堂等は、個別の状況に応じて、工業の利便を害する恐れがないよう配慮しつつ、基準法の規定に基づく許可制度の活用により認める事が適切である旨の通知がなされていることの、徹底強化啓発です。

※こう言う規制緩和の最中では、[1][2][3]の地域に収益マンション1棟を所有し且つ求められる個人投資家は、リスクが高いと見做される店舗住居混合ビルへの躊躇い思考は考え直さなくてはなりません。なぜなら事務所や小売店舗は時勢の景気を真先に反映し入居率浮き沈みが多いですが、飲食店や生活必需品小売店＝コンビニエンスは景気には左右されません。

だから、事例として最遠隔地の沖縄のスーパーを続々とファンドが取得しているのです、民生型商業施設は比較的に経営が安定して郊外型でも収益率が高い理由が在るからです。

ゆえに、1階がコンビニエンスはレジの入居率を上げて家賃の値付けを押し上げる効果が期待出来ますから、この用途地域のコンビニエンス建築規制緩和には関心を払わないといけません。コンビニの集客数は1日千人で、田舎は8百人ですからそれを取囲んだらどうなるかまで想いを馳せないといけません。