プルマガα37

最近では急激に気温が下がり、気が付けば冬を迎えてしまいました。
景気も今一つパッとしませんが大統領選挙の影響を受け心身ともにパッとしない年末だけは迎えたくありませんね・・・。
しかし、不動産売買においては相も変わらず購買力は衰えておりません。

お陰様で現在、ご紹介させて頂きました物件全てが商談中となりました。
お問い合わせ頂いた皆様ありがとうございました。

不動産取得方法にも色々な方法が御座いますが弊社は色々な金融機関とのお取引が御座います。
節税についてご相談があれば仰って頂ければ専門の方をご紹介します。

是非、一度ご相談にいらして下さい。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

日銀短観＝現場の景況感アンケートは実に3ヶ月後～半年後を調査通りに結果を現しています。

今回のお知らせは「とうとう」と言う景況感＝不動産市場も高値停滞感が否めませんので、結果を解析して観ます。概略は価格停滞化の時代到来でした。

3月の日銀短観予想では、全業種で6月までの景気予想はマイナスに成りましたが、不動産業界市場では一部に先行き懸念の兆候が予想通り出て来ました、経済活動基幹である物流業界の動向でいち早く先行きを予想する事が出来ます。

6月の不動産投資家意識調査では物流関係に市場の陰りが出て来た様な回答が多く成りましたので注目です。

不動産価格の見通しでは「横ばい」が63，77％で最多でした。

「上昇」が32，5％、「下落」が3，8％でした。「上昇」の構成比が減少する一方で「横ばい」が大幅に増加しています。「横ばい」の見通しが大勢ですが、逆に3割強の不動産業界の回答者が依然として強気の見通しです。また、不動産価格の業況判断は前回調査から概ね横ばいに成っています。

賃料水準の見通しでは「横ばい」が61，2％がと最多で、「下落」が22，55％、「上昇」が16，3％と成っています。「下落」の構成比は2014年7月から徐々に増加して、遂に「上昇」の構成比を上回りました。また、賃料水準の業況判断は6年ぶりにマイナスに落ち込みました。

※東京圏

今期7月の空室率は4，4％で、前期の4，6％から0，2％低下りしました。今季は新たな竣工で供給は比較的に高い水準となりました。また、新規需要も堅調で新規供給を若干上回りました。

東京圏の募集賃料は4，000円/坪で、前期から横ばいでした。

2013年1月の3，800円/坪を底に募集賃料の上昇が続いて、2014年7月以降は概ね4，000円/坪前後で推移しました。

※関西圏

7月空室率は3，6％で前期の1，4％から2，2％上昇しました。

今期の新規供給は近年で最大と成っています。他方、新規需要は新規供給の約6割強の水準に留まった侭でした。

関西圏の募集賃料は3，390円/坪となり、前期から横ばいです。関西圏の募集賃料は2015年7月の3，560円/坪をピークに下落していましたが今期で下げが止まった様です。

※需要動向

7月の東京圏の空室率は4，4％で4月の4，6％から0，2％低下しました。16年5月～7月は新たな竣工で新規供給は比較的高い水準で、同時に新規需要も堅調で新規供給を若干上回っています。

また、今期はテナントが確定している物流施設の竣工が多かったことに加えて、複数のマルチテナント型物流施設で稼働率が向上したことで連続して需給改善となりました。

然し、東京圏は五輪景気を背景に堅調な需要ニーズが期待出来るものの、需要を大きく上回る供給水準となる懸念もあり、空室率の上昇圧力がこれから後半に掛けて徐々に強まりそうです。

※賃料動向

7月の東京圏の募集賃料は4，000円/坪で前期から横ばいです。

東京圏では2013年1月の3，800円/坪を底に募集賃料の上昇が続き、2014年7月以降は4，000円/坪前後で推移しています。

東京圏は高機能型物流施設に対する引き合いは堅調で、既存の物件の空室消化も概ね順調です。そのため、新規開発が活発なうえ、開発エリアも広域化している特徴がありますが東京圏全体の募集賃料はもう「上がりにくい」市場環境が続きそうです。

※上昇理由は[1]「物流施設の活発投資継続」が最多となっています。

次いで[2]「資金調達環境良好」で前回より大幅に増えています。

[2]番目の好印象は、本年2月に導入のマイナス金利政策が資金調達環境に影響しているものと考えられます。そのほか[3]「投資対象なりうる高機能型物流施設の絶対数が少ない為」が在り、[4]「建設コストが上昇」と[5]「物流施設賃料水準が上昇する為」が続きます。

横ばい理由は[1]「不動産価格が上昇局面から踊り場にさしかかる」が最も多く、[2]「賃料水準見通しに大きな変化がない」が次ぎます。

[3]「不動産投資市場の過熱感から投資を控える投資家が増える為」が続きます。前回調査とは概ね同じ様な傾向ですが、最多の選択の

※「不動産価格が上昇局面から踊り場にさしかかる」が前回調査から大幅に増加しています。物流施設不動産価格は上昇局面から次のステージである※「踊り場＝停滞⇒低下局面」に移行して行くと言う意見が増えているところに注目が要ります。

下落理由は[1]「開発ラッシュによる需給悪化が懸念される」です。

ご周知の通り物流施設の新規開発は盛んですが、不動産価格の見通しで「下落」を選択した回答者自体が少なかった事も在ります。

その他では[2]「日本経済の見通しが暗い」と[3]「不動産価格上昇局面が終わり、下落局面に突入する」と「物流施設賃料水準が下落する」が在りました。