プルマガα39

今月も全ての物件の承認が下りこれから決済に向けて進んでいきます。
仕入れた物件は売却し又、仕入れる。
この作業を8年間毎月繰り返しております！！

今年も残す所後わずか。
色々なお客様とご面談、ご成約頂きありがとうございます。

今月は新規で物件の仕入れが確定している物もありますが年内のご紹介をご希望されるお客様は弊社へご来社下さい。

法人でのご融資や消費税還付のご相談もお受けできます。

それではプルマガαに入らせて頂きます。

2016年4～6月は熊本地震の発生に加え、円高・株安の進展で経済の先行きへの不透明感がなお一層強まった時期でした。

低金利などにより住宅着工戸数は年100万戸台に増加するなど活況が続く半面で、首都圏マンション発売戸数や契約率は低下傾向が継続しているのです（全体的な資材と人件費の高騰化でコスト高が要因と見做しています）。

景気の目安であるオフィス市場は、空室率改善が続いていますが一方で成約した賃料は上昇が頭打ちとなっています。最近の各7大都市圏で高級品を販売するデパートも、販売を支えてきた訪日外国人旅行者による免税品売上高が、円高や中國の関税制度見直し（内需拡大は口実で最大額は商品価格と同じ増税）などで、前年比で大幅減しました。東証リート指数は英国のEU離脱決定の影響などから下落(英国も決定1週間後15％下落でした）しましたが、年初来の上昇率は実は東証株価指数を大きく上回っています。この2種類の債券相場の相反する現実にご注目下さい。

2016年4～6月は甚大な被害をもたらした熊本地震の発生に加え円高・株安と、昨夏以来の新興国を中心とした世界経済の減速と企業収益の悪化、更には英国のEU離脱決定などがあり経済の先行き不透明感が強まった4～6月でした。3月の日銀短観で全業種の企業の予測通りの短期予想結果でした。
こうした先行き不透明な状況で、消費税の10％への引き上げ時期の再延期が、民意を受けて当然の様に発表されました。
消費増税の延期により、今年後半は期待された増税前の駆け込み需要がなくなりました(年初の、この年末景況化は外れました）。一方で、逆に来春からの反動減も発生しないことに成りました、前回の8％引き上げ後の反動落ちは惨憺たる不況感を国内にもたらしましたから、延期は結果論ですが短期的な景況には良いことでした。

住宅着工戸数は低金利や相続税対策に伴うアパート等の貸家着工の増加に支えられて大きく増加しました。5月と6月には年率換算で100万戸を上回りました。活発な住宅着工の一方で2016年上半期の首都圏分譲マンションの発売戸数は1992年以来で、24年振りの低水準と低迷が続いています。

発売戸数の減少にも拘らずに、首都圏マンション価格は上昇していましたので契約率は低下傾向に在ったのも事実です。
そのマンション低迷の中で高額物件の販売は未だ好調で、高い契約率が達成されているのも事実です。実際、この2年以内に7大都市の福岡市でも10億円前後の高額マンション建設が相次ぐ様です。

1室10億円はピンと来ませんが、イタリア製の豪華25mクルーザーのオーナーをご想像下さい。男の夢です。然し、その男の夢もクルザーの燃料タンクを満タンにしたら100万円以上掛かり、良くて8時間しか持たない現実を知ると、夢は覚めてしまいます…。

2016年前半に東京都心部では、JR新宿ミライナタワーを初め大規模ビルの新規供給があり、五輪を控えて新築大規模ビルへの需要の強さから、これらのビルでは行き成り8割以上の稼動に成りました。

2017年の都区部大規模ビルの供給量は、最近では2013年に次ぐ低い水準と市場関係層は予想して、オフィス空室率低下傾向は当面継続するものと考えています。
とは言え、都心部の新築大規模ビルへの移転では一人当たり面積を縮小させる動きが一般化しており、今のとても高額な賃料負担力を持つ企業の移転が一巡し新規先が見つからない傾向に在るあることなどから、今後のオフィス市況の改善動向にはマンション経営の個人投資家も注意が必要と想われます。

主要都市の賃貸マンションの賃料は概ね上昇基調に在ります。
今の世相の貸家着工の急増から、首都圏は賃貸住宅アパート（木造、軽量鉄骨造中心）の空室率が急上昇して既に30％を上回っている現象が出ている地も在ります（供給過多でオーバーフローは改善が実に困難なのです）。

今後も低金利と、資産家の相続税対策に基づく貸家着工の活況は続くものと思われますので、各全国7大都市圏(札幌と仙台だけは、景気の影響が少ないものと察しています）賃貸需給緩和傾向（＝供給過剰）は少子化に起因する若者の減少化で継続する能性が高いと思われます。その様な情勢の中でも逆に供給が未だ追付かない事例では、若い人（＝労働人口）が集積する企業城下町、例えばホンダの鈴鹿市等は投資先としてマンション経営を研究する価値が在ります。

2016年4～6月期の小売販売額はスーパーが微減で、コンビニは増加しました（コンビニの地域用途緩和で1種住宅地に開店が今後可能に成りました。1階が空店舗のマンション経営社は今後導入を研究する要が在ります＝もちろん、開発化は弊社プルアップの得意分野且特技ですから懸念無用です）

百貨店は4％減少でした。最近の百貨店販売の活況を支えて来た外国人の爆買いは、円高・元安や中國の個人帰国時の持込荷物等の関税制度の見直し（30％～100％の増税で今後のメガ増税への布石を敷いています、国民は未だそこまでは察してはいません）。そして購買品目の消耗品への見方が変化して購買単価下落に成りました。

免税品売上高が前年比で15％の大幅減となりました（15％と言う数字の大きさだけを比較するとEU離脱決定後の英国リートの暴落は1週間で15％でした）。百貨店は、売上高の95％以上を占める国内客も年初来の株価低迷と熊本地震などによる、全国的な消費マインド萎縮自粛低下傾向から購買の不調が続いて、急回復は厳しい状況に在ります。

2016年4～6月の訪日外国人旅行者数は、前年比19％増の596万人でした。円高や熊本地震などの影響もあり前年比増加率は2015年4～6月の48％増加と比べると増加傾向は縮小しましたが、全国のホテル客室稼働率は昨年とほぼ同程度での高い水準で推移して堅調です。

物流施設は、首都圏・大阪圏の両地域で2016年から2018年にかけて、過去最大規模の新規供給が計画されています。
新規供給の増加に伴い空室率は上昇傾向に在りますが、首都圏では未だ高水準の需要が在るため、今後は通販等の施設需要が拡大することで、新規供給床は通販業界で次第に床が埋められて行くでしょう。この通販業界の株価動向には株式投資先として研究の価値が在ります。

東証リート指数は英国EU離脱決定を受けて、投資家がリスク回避姿勢を強めましたので、3月末比で2，8％下落しました。
然し、東証リート指数の年初来の上昇率は5，5％で増加を維持していて、19，5％も下落のTOPIX東証株価指数に対して大幅に増加勢いを示しています（マイナス金利で金融機関から比較的高配当で安定した不動産担保の現物金融債権リートに投資が流れていると推測出来ます。日銀の目的の市中融資＝景気刺激策の銀行資金供給は伸びていません）。

そして、引き続き収益不動産物件の取得環境は厳しい環境下に在りますが、Jリートは成長の流れが昨年と同水準を維持しています。また、4月にスターアジア不動産投資法人が運用資産615億円で新規上場して銘柄数は54社に増加しました。
7～9月は更に2社が新規上場します。そして、Jリートの再編合併が誕生する時代に成りました。この市場の二面性こそが表題の、先は不透明感なのに市場は活況の今なのです。