昨年12月の不動産価格は、昨年6月の予想に反して上昇していました。

昨年前期に、不動産サイクルはピークに達しているとする投資家は少なく在りませんでした。
前回2016年6月調査において、投資家が期待する取得対象先の収益表面利回り（キャップレート）の動静調査でも、リーマンショック前のファンドのバブル時に限りなく近づいたと報告しました。

今回の調査では、2016年後期のオフィス、住宅、および店舗と地方のオフィス、住宅、および店舗の期待されるキャップレートは増加して、他の条件が同じなら価格が反転した市場が少なくありません。価格が上るのです。

その一方で、2016年12月時点の仕入価格および売却価格は予想に反して、さらに価格が連動して上昇していました。
今後の物流、ホテルおよび一部のオフィス・住宅店舗の期待するキャップレートは圧縮される（他の条件が同じであれば価格上昇）という予想でした。
価格が上れば利回りが低下するが原理です。

しかし、今後の売却価格の見通しは少し弱気の様です。
その背景には、今の長期金利の上昇や世界経済の不確実性の高まり等があります。
これが売り手の中には高値で売るなら今だとの考えの人が増えていることを意味しています。そして、買い手の見通しには変化が在りません。
又、高値に応ずる買い手は限られます。

収益不動産業界の調査に因ると、

1. 不動産市況が良いとするのが54％で、自社の運営も良いとするのが40％（“悪い”が1％です）
2. 銀行の融資姿勢が良いとするのが38％（“別に”が26％です）
3. 収益不動産仕入価格が上昇しているが49％
4. 収益不動産売却価格が上昇しているが43％
5. 6ヶ月後の10年国債金利予想が未だ持ち合いの侭とするのが46％

その不動産業界の動静分析結果で、①～④全ての頁目で6ヶ月後(今夏頃)の予想が低下するとの事です。
中でも、③と④の予想の仕入価格と売却価格の低下予想の数値が一番多いのです。


【オフィスビル】
過去6か月の収益不動産投資家より期待される表面利回り（キャップレート）は、全国平均で圧縮されています。

【ワンルーム】
全国平均で上昇しています。さいたま及び大阪では圧縮されます。

【ファミリー】
仙台、大阪、神戸、広島といった地方都市では上昇中です。
但し、名古屋及び広島では、今後の6か月で圧縮されます。
逆に、横浜の期待される表面利回り（キャップレート）は拡大する見通しです。

【都心型商業施設】
銀座及び表参道では期待される表面利回り（キャップレート）の圧縮が止まりましたが、横浜、福岡では圧縮しています。
一方で仙台、名古屋、神戸、広島では拡大しています。

【郊外ショッピングセンター】
全国的に停滞しています。さいたま、千葉 、横浜及び福岡では表面利回り（キャップレート）が圧縮されました。
一方で 仙台、名古屋、神戸では拡大しました。
また、物流施設は首都圏では表面利回り（キャップレート）が圧縮止まりでしたが、名古屋と福岡では圧縮しました。
そして、ビジネスホテルでは全国で圧縮が視られますが、東京、札幌、大阪、福岡の期待される表面利回り（キャップレート）は拡大しました。