周知の事実、景気の回復が続いて実感が得られて来ました。
企業業績の回復が顕著で、内閣府は景気の基調判断を「緩やかな回復基調が続いている」へ引き上げました。

景気拡大で宿泊・飲食や運輸、建設業などを中心に人手不足が深刻化しています。
人手不足の要因である日本の人口減少が進む一方で、外国人の雇用増加が顕著となり始めました。
今年は住宅着工数が貸家増加などに支えられ高水準の供給推移が続いています。

一方で、首都圏の分譲マンション発売戸数は近年で最も低い水準にあり、首都圏は価格上昇の一方で契約率は低水準で推移しています(一般的なマンションを指します）。

その中で、首都圏では景気や株価の回復等の影響から逆に高額マンションの契約率回復がみられます。
景気の動静を一番敏感に反映する東京のオフィス市場では空室率が低下して成約賃料も上昇しています。
竣工前の大規模ビルでも成約が順調に進んでいるため、今年いっぱいは新規供給による空室率の大幅な上昇への懸念はほぼなくなりました。

札幌や福岡では、大規模ビルの空室率が東京を下回るなど、主要都市でもオフィス市場の活況が続いています。
訪日外国人旅行者数は韓国を中心に大幅な増加が続いています。
今年も既に2100万人超の来日観光客数を達成していますが、意外と知られていないのがその内で中国人と韓国人が各々500万人余数で、来日数の半分を占めています。

また、株価の上昇や爆買い以外の本来の観光インバウンド需要に支えられ、4～6月のデパート販売額は増加に転じました。
宿泊施設の延べ宿泊者数は、外国人に加えて日本人でも増加となり、ホテル客室稼働率は近年の最高水準で推移しています。

ホテルの形態としては首都圏や那覇市に開店した豪華な仕様で安価なカプセルハウスが今後勢いを増すでしょう。

訪日外国人消費動向調査によると、4～6月の訪日外国人の旅行消費額は1兆776 億円（前年比13％増）で、四半期で初めて1兆円を上回りました。

テナントや商業施設の賃料相場に付いては、東京中心部の商業地における平均募集賃料は、銀座や渋谷で前年比10％以上の上昇になっています。
テナント等の市場は、昨年夏以降は全般的に上昇基調に在ります。

その一方で、1 階店舗では募集賃料の横ばいや下落が見られています。
それは銀座では名の有る主要な通り以外での物件の賃料が逆に下落しているための影響が出ていると思われます。

リートは換金売りが続き、年初からの下落率は8，7％に拡大しました。
それは、リートの株価の低迷からリート業界の物件の大型取引が手控えられていると見做されます。

また、収益不動産投資利回りの低下（物件価格高騰）等から、日本の不動産投資市場がピークに達したと考える投資家が約2／3 に達していました。
その点は昨年末の予想が的中しています。
デフレ脱却もそろそろでしょう。

なので、今が所有物件の売り時と判断する投資家の増加で売買そのものは拡大して、東京周辺部の物件や海外投資家の取引比率が高まっています。

今が景気拡大中ゆえに、福岡以外の全国7大都市圏の販売物件投資利回りがワンポイント上昇して来ました。
来年度にかけて、収益不動産価格は停滞から下降局面に向かうものと察せられます。

日経不動産マーケット情報によると、今年4～6月の不動産売買高は8227億円（前年比29％増）となり、3 四半期連続で前年同期の水準を上回っていましたので裏付けが
とれました。

近年、また最近の不動産売買では、投資利回りの低下と且つ不動産価格の上昇を背景に、東京周辺部や地方圏における取引比率が高まっています。
既に、昨年から大手ファンド会社が地方都市のレジデンス取得（10年振りの地方回帰）に舞い戻って来ました。

10年前の首都圏一等地のレジデンス投資利回りは、東証一部ファンドが取得していた利回りが6％でした。
当時は、一般に首都圏レジデンスでも8％台で、テナントビル市場は山手線駅地域でも10％余は当たり前の時代でした。
ゆえに、今後は山 手線区域内でも利回りが6％台に上昇する可能性が出て来ました。

商業施設売買は今年に入ってから、横浜みなとみらい地区や天王洲、品川シーサイド、大阪などでの高額取引が目立っています。
また、2016年は2015年の反動落ちで不動産取得が進まなかった海外投資家の取得が急増していることも、今年の特徴です。

その、取得額の増加は利回りの低下などから、現在が市況のピークで売り時と判断する投資家や、不動産所有者が増えていることを背景にしています。
取得傾向としては、東京周辺部での大型オフィスビルの取引に加え、ホテル用地や物流施設の取引や、遂にレジデンスのバルクセールなどがみられました。

なお、一方で主要都市の賃貸マンション賃料指数は、東京や札幌福岡をはじめとして概ね上昇基調に在ります。

ただし、東京首都圏の居住用賃貸物件の成約数は16ヶ月連続で減少しており、必ずしも全体的に需要は強くないようです。
市況の変化時点ではプラスもマイナスも併せ持つ或る種の混合状態が出て来ますので、その意味でも収益不動産市場が価格低下の流れに在るものと察しています。

既に、2年前からの相続税制改正などにより今年も貸家の着工は増加を続けており、首都圏の賃貸マンションの空室率は供給増に因り上昇傾向にあります。
首都圏はオーバーフローの傾向が診られます。

一方で、オフィス市場との連動性が比較的高い高級賃貸マンションでは、賃料と空室率ともに好調が続いています。
空室率は最近では最も低水準で推移し、賃料は前年比で3，8％増と上昇傾向が続いています。

首都圏では景況を反映して高級賃貸部門に活性化がもたらされていますので、今後とも良い傾向に在ると言えます。