物件購入まで

そもそも私は、不動産事業（キャピタルゲインは想定していなため、あえて投資とは言いません）とは縁もゆかりもない人間でした。
小学生のころから野球やサッカーに熱中しながらも、電気/電子関係にも興味があり、BCLやアマチュア無線にも手を出す少年でした。
高校受験の際、「普通に高校に進学してまた大学を受験してから就職なんて人生はつまらない」と誰にも相談せずに仙台にある学校に進学、そして就職しました。
そこからのサラリーマン人生は約25年、計4社にお世話になりましたが、2012年にリタイア、今は個人事業主及び法人代表者として生活しています。

サラリーマン時代後半はいわゆる高属性、収入的には何の不満もないサラリーをいただいていました。
しかし、何よりも老後に対する漠然とした不安や、組織の中の歯車のひとつとしてずっと生きていくことへの不満は年々増加する一方でした。

そこで誰にも縛られない生活を目指すべく動き出したのが2009年ごろ。
サラリーマンを継続しながらも転売やアフィリエイト、メルマガからコンサルまで、やれることは一通り試してみました。

職業柄、幸いにもネットリテラシーは高いほうだったため、やり始めること自体は簡単でした。
しかし、思うような利益はなかなか得られません。
手を付けたもの全てに集中し、全精力を傾ければ一時的にはそれなりの利益を出せたかも知れません。
しかし、毎月継続して安定した収入を得るにはあまりにもハードルが高かったと感じました。

そこで目をつけたのが不動産事業でした。
不動産であれば、多少の空室は発生しても収入が0になることはなく、ローンを返しても手残りがあるのでは？と漠然と考えていました。

確かに莫大な借金を背負うリスクはありますが「借金＝不動産の価値」として考えれば、それほどリスクが高いとは感じませんでした。
逆に株やFXの信用取引のほうがよほどギャンブル性が高いと思っていました。
何よりもレバレッジを使い大きな収入が得られれば、そのあとはなんとでもなるのでは？と楽観的に考えていました。

思い立ったら後先考えずにまず動く。

「何もしないで後悔するぐらいなら、何か行動（＝経験）した上での失敗のほうが100倍マシ」
が私の信条です。
早速、ネットを使って情報収集を行ないはじめたのが2010年の梅雨、そんなときに出会ったのが緒方社長でした。

どこも不動産会社でもそうですが、タッグを組んで事業に取り組むためには個人情報を丸裸にする必要があります。
そこに抵抗を持っているようでは、いい物件は回ってきません。
それでも人対人ですから、生理的に合わないような場合もあるでしょう。
幸いにも緒方社長には悪い印象は受けませんでした。
当時はイケイケでちょっと軽そうな印象も受けましたが、話しは理論整然としており、納得できるまで説明してもらえ、不安はすぐに消えました。

そしてすぐに物件の提案。
築20年以上で見た目も設備も内外装もそれなりの物件でしたが

・大規模修繕実施
・空室のリノベーション実施
・半年の家賃保証
・地域のマーケット調査

当面の不安は全て解消されるご提案をいただき、もはや「買わない」という解はありませんでした。

それからと言うもの、軽いフットワークと早いレスポンスで初めての会社訪問から物件視察、そして契約まであっという間に進みました。
トントン拍子に話しが進み、気がつけば2010年8月にRC1棟のオーナーとなっていました。

運用

購入したのは地方の政令指定都市の物件。
上記の通り、築古で見た目の派手やかさもない至って普通の物件ですが、外壁塗装や空室リノベーションの効果もあり、空室は家賃保証の期限を待たずに埋まりました。
不動産を購入すると避けては通れない高額な不動産取得税や、毎年の固都税も満室であれば怖くはありません。
日々の生活はサラリーで十分やっていけるので、不動産収入は全て次の物件購入のための頭金として貯蓄することができました。

1棟目が思いのほか順調に経営できていたため

「そのうちリタイアして悠々自適な生活をしたいなぁ」

とのんびり構えていたのですが、あの忌まわしき東北大震災によって考え方に大きな変化が生まれました。
第二の故郷である仙台を含め、甚大な被害をもたらしたあの大震災。
地震発生当時、私は高層ビル44Fで恐怖におののいていました。

「ビルが折れる！」

本当にそう感じていましたから。
あの震災から長い時間、日本全体が暗いイメージで覆いつくされていたことは皆さんのご記憶のとおりです。

「こんなことをやっている場合ではない。明日死ぬかもしれないたった1回の人生、チャレンジし続けるべきだ！」
「すぐにでも2棟目を購入しサラリーマンをリタイアして起業」

生まれ変わって第2の人生をスタートすべく、次の物件を探すことにしました。
しかし、残念ながらなかなか思うような物件は表れません。

緒方社長にも長いことお付き合いいただきましたが、残念ながらめぼしい物件がなく、結局、他社から紹介された物件を2012年1月に購入しました。
これによりRC2棟43戸のオーナーとなったので、2012年3月、念願だった「起業/独立」を実現しました。

2棟目は1棟目と較べて築浅、エレベータもなく管理も良好と思っていたのですが、結果としてはかなり苦労してしまいました。
上記に挙げた中でも費用のかかる「大規模修繕」、これをサポートしてもらえなかったことや空室保証もなし、水漏れ等の修繕が多発した、そして何よりなかなか満室にできなかった（入居があっても退去もある）ことなどから結果として単独収支はこの2年、マイナスとなっています。
2棟目の赤字を1棟目の黒字で埋める、今はそんな状態です。

起業

2棟目を購入したのは最低限の生活資金を確保した上で「第2の人生を歩む」ためです。
しかし、2棟目の苦戦もあり、正直なところ生活はできていますが収入だけを見ればサラリーマン時代のほうが格段によかったです。
それでも、サラリーマンでは決して得ることのできない

「全てが自己責任、全てを自分で決断できる」

これが何よりも心地いいです。
そして定年もなく目標だけは無限大。あとは自分次第です。

今は個人事業主として、そして法人代表者として、自分の目指す目標に向かって一歩ずつ階段を登っているところです。
できればダッシュして駆け上がりたいところですが、安定したサラリーがない以上、確実に一歩一歩進むしかありません。

現状

個人としては2棟43戸のオーナーですが、法人としても2012年に1棟目（と言っても木造一戸建てですが）を購入しています。
今後は法人として低レバレッジで資産性を重視した物件取得を目指しています。
また、個人としても新しいビジネスにチャレンジしており、2013年には年商500万円を達成、2014年は1000万円を目指しています。
このようなチャンレジができるのも、自由な環境を手に入れたからこそです。

終りに

リスクは当然恐れなければなりません。
しかし、過剰に恐れていても何もはじまらないだけでなく、日に日に思い切った行動ができない環境になっていきます。
「やるなら今しかない！」
毎日、そう考えて生きていくべきだと私は思っています。

何もしないのも正解のひとつでしょう、それはそれで否定しません。
「定年まで働きそれまでに住宅ローンを完済、あとは年金で生活する」
昭和ならそれが王道だったのでしょうが今や平成、そして10年以内には次の年号になると思われます。
そんな時代に果たして定年まで働けますか？年金が満額支給されると思いますか？

「頭金が貯まったら」それも正解のひとつでしょうが、今までどおりのやりくりで満足な頭金が果たして貯まるでしょうか？
結局、やらないための言い訳でしかないのでは？

私は先にも書いたとおり、まずは動くことを信条としています。
「自分の生活費は自分で稼ぐ、しかも定年なしで生涯に渡り」私はそう考えています。
何よりも、会社に縛られない自由な身になったことにより、苦労はありますがお金では表せない快適な生活を楽しんでいます。

このように、異なる2社から築年数もエリアも違う2棟を購入、実際に運用してきた私が肌身に感じたことは「想定外の経費が重い」ということです。
突発的な事故（エアコンや給湯器の故障や水漏れ）の修繕費、退去に伴う原状回復費、そして客付けの際の広告費、毎年の固定資産税と不動産オーナーは経費との戦いでもあります。
たかだか家賃5万円前後の部屋のために修繕で10万円、原状回復で30万円もかけていたら、収支は簡単にマイナスになってしまいます。
購入以降のキャッシュアウトをミニマイズするためにも、購入時にどれだけのことをやってもらえるかは大事な判断基準のひとつだと考えます。

さらに、もっと重要なことがあります。それは

「誰から買うか？」

購入時に大規模修繕や空室のリノベーションをやってもらえれば、直近での大きな支出は抑えられます。
ただ、そこまでならどこも大差ないでしょう。

緒方社長の違うところは、売ったあともサポートを継続してくれるところです。
本来なら、契約上の瑕疵担保責任が切れれば「知らない」と言えば済むことでも親身になって話しを聞いてくれます。
私の物件で、購入時からと思われる大きな不具合が何度か見つかったのですが、それら全てを迅速に「無償で」対処していただきました。

さらに、私が1棟目を購入した際にもうひとつの候補であった別物件があるのですが、そちらでもトラブルが発生したらしいのです。
ほぼ同時期に売買された別物件も同じエリアで同じ管理会社だったため、偶然耳にしたのですが、そちらでも考えられないような大きなトラブルが発生していました。
契約上では売主側には責任が及ばないような事故でしたが、それでも無視することなく真摯に対処されたと聞いています。

このようなサポートは、会社方針うんぬんではなく「個人の価値観」だと思います。
人と人の繋がりを大事にされる方が起業したということであれば成功以外は思い浮かびません。
これからのご活躍に期待しています。